Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

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N° RG 26/00617 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FKHH

Minute 26-

Jugement du : 19 mai 2026

La présente décision est prononcée le 19 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 mars 2026

DEMANDERESSE :

Madame [T] [E] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par la SELARL MOREL-THIBAUT avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [L] [Adresse 2] [Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 mai 2024, Madame [A] [L] a consenti à Madame [T] [E] un bail d’habitation portant sur un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 2] moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 400 euros, outre une somme mensuelle de 90 euros à payer au titre des charges. Ce bail prenait effet le 22 juin 2024 jusqu’au 22 avril 2025, soit pour une durée de 10 mois. Le contrat de location prévoyait la remise d’un dépôt de garantie de 400 euros.

A la suite de son départ du logement le 22 avril 2025, Madame [E] a mis en demeure Madame [L] par lettre recommandée en date du 23 avril 2025 de lui restituer le montant du dépôt de garantie dans un délai d’un mois.

Cette dernière a refusé la restitution demandée invoquant une surconsommation d'électricité.

Un constat d’échec de conciliation a été dressé le 20 août 2025.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2026, Madame [E] a fait assigner à comparaître Madame [L] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la condamnation de Madame [L] à lui payer la somme de 400 euros majorée de 40 euros par mois à compter du 23 mai 2025 et jusqu’au prononcé du jugement ;la condamnation de Madame [L] aux dépens. À l’audience du vendredi 20 mars 2026, Madame [E], représentée par son conseil, maintient ses prétentions.

Se prévalant des dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, elle souligne que le loyer a été payé à l’année de sorte qu’un dépôt de garantie ne pouvait être exigé par Madame [L]. Elle indique qu’en tout état de cause, le dépôt de garantie versé devait être restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés dans la mesure où, les parties n’ayant pas effectué d’état des lieux d’entrée ni de sortie, l’état des lieux de sortie est réputé conforme.

Elle expose en outre que les créances invoquées par Madame [L] ne peuvent venir justifier l’absence de restitution du dépôt de garantie.

Elle fait valoir d'une part que le contrat de bail prévoyait un montant forfaitaire pour le paiement des charges de sorte qu’un complément – qui n’a en toute hypothèse pas été détaillé par Madame [L] – ne peut être demandé et d'autre part que Madame [L] ne rapporte la preuve ni de alinéa créance invoquée au titre des charges ou du désordre affectant le volet roulant ni du montant de sa réparation.

Madame [L], comparant en personne, oppose qu’elle n’avait pas à restituer le dépôt de garantie dans la mesure où des sommes lui étaient dues par Madame [E]. Elle indique que sa locataire a quitté le logement sans prévenir qu’elle a dû prendre en charge le ménage de la chambre louée par Madame [E] à la suite de son départ, dont elle indique n’avoir pas été informée, ainsi que la réparation d’un volet roulant cassé. En outre, elle fait état d’une surconsommation d’électricité de la part de Madame [E], et allègue que les parties s’étaient accordées sur le fait que cette surconsommation justifiait la non-restitution du dépôt de garantie.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. L'article 22 dispose en son alinéa 2 que le dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. En l’espèce, le contrat de bail du 21 mai 2024 prévoyait le versement par Madame [E] d’un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros, outre le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 400 euros et d’un montant mensuel au titre des charge de 90 euros.

Cependant, il ressort des justificatifs produits par Madame [E] que celle-ci a effectué un virement le 26 avril 2024 de la somme de 1.500 euros ayant pour objet : « [G] ». En outre, elle justifie également d’un virement en date du 17 juillet 2024 d’un montant de 3.800 euros ayant pour objet : « [T] [E] louer », somme correspondant au reliquat des dix mois de loyers et des charges ainsi qu’au dépôt de garantie. Ces versements ne sont pas contestés par Madame [L]. Il est donc établi que Madame [E] a payé à Madame [L] un loyer d’avance pour une période supérieure à deux mois. Dès lors, en application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le contrat de bail ne pouvait prévoir le versement d’un dépôt de garantie par Madame [E]. Par conséquent, Madame [L] sera condamnée à restituer la somme de 400 euros indument perçue à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts moratoires.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Par ailleurs, l’article 1731 du code civil dispose que s’il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. A l’inverse, en l’absence d’état des lieux de sortie, le locataire est réputé avoir rendu le logement en bon état.

Enfin, l'article 25-10 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 1° soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ; 2° soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure.

En l’espèce, Madame [E] produit une attestation justifiant de sa remise des clés à Madame [L] en date du 22 avril 2025, date de fin du bail.

L’état des lieux de sortie n’a pas été effectué de sorte que Madame [E] est réputée avoir rendu le logement en bon état.

Dès lors, Madame [L] se devait de restituer le dépôt de garantie perçu dans un délai maximal d'un mois à compter du 22 avril 2025, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. Madame [L] expose ne pas avoir restitué le dépôt de garantie du fait des sommes suivantes lui restant dues : frais de ménage ; frais de réparation d’un volet roulant ; frais dus à la surconsommation d’électricité.

Cependant, Madame [L] ne transmet pas d’éléments permettant d’établir la réalité d’un manque de propreté du logement ni des frais de ménage ou de réparations du volet roulant. Les photographies transmises, qui ne sont pas datées, ne suffisent pas à évaluer l’existence d’une dégradation de la chambre, notamment du volet roulant, ni à l’imputer à Madame [E]. Enfin, aux termes du bail conclu entre les parties, « le montant du loyer mensuel est de 400 euros. La charge (la consommation de l’eau, de l’électricité et de chauffage, de l’abonnement de l’Internet et le frais de gestion) est de 90 euros par mois ». Il résulte de cette formulation que les parties ont convenu d'une somme forfaitaire et non d'une provision sur charges, étant noté que la régularisation annuelle des charges n’est pas prévue au contrat de bail.

Il ressort de ces éléments que Madame [L] ne pouvait retenir un montant équivalent au dépôt de garantie au titre des sommes restant dues au bailleur, mais se devait de le restituer au plus tard le 22 mai 2025, ce qu’elle n’a pas fait.

Dans ces conditions, elle sera tenue au versement d’une pénalité de 10 % du montant du loyer mensuel en principal, soit d’un montant de 40 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 23 mai 2025 et jusqu’au prononcé du jugement.

Par conséquent, Madame [L] sera condamnée à payer à Madame [E] la somme totale de 840 euros, dont 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 440 euros au titre de la majoration prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires.

Madame [L], qui succombe, supportera la charge des dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [A] [L] à payer à Madame [T] [E] la somme de 840 euros ;

CONDAMNE Madame [A] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Maryline BRAIBANT, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La greffière La vice-présidente