Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [W] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11368 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ5O

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABIT - OPH, [Adresse 1] représenté par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [W] [L], [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11368 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ5O

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 1985, à effet du 15 septembre 1985, l’OP HLM de la Ville de [Localité 1], devenu l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], hall A, 1er étage, outre une cave.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 753,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [L] le 9 août 2024.

Par assignation du 27 novembre 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [L], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7400,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté 15 octobre 2025, à actualiser le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 13 mars 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 2 mars 2026, s'élève désormais à 8151,50 euros, terme de février 2026 inclus. Il considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1753,24 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié à la locataire le 7 août 2024.

Ce délai étant plus favorable à la locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par Mme [W] [L] dans le délai imparti suivant la signification du commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, qui sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant. Cette condition sera donc réputée satisfaite. Il ressort, par ailleurs, du diagnostic social et financier, que les parties sont convenues d’un plan d’apurement et que les revenus du foyer de Mme [W] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 220 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer actuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions que le contrat résilié, à compter du 8 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2026, Mme [W] [L] lui devait la somme de 7997,94 euros, soustraction faite des frais de procédure (153,56 euros), étant précisé qu’il s’était réservé le droit d’actualiser sa demande aux termes de son assignation, en y intégrant les loyers échus depuis.

Mme [W] [L], qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Compte-tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 550,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 septembre 1985, à effet du 15 septembre 1985, l’OP HLM de la Ville de [Localité 1], devenu l'ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH d’une part, et Mme [W] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], hall A, 1er étage, outre une cave, est résilié depuis le 8 octobre 2024,

CONDAMNE Mme [W] [L] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 7 997,94 euros (sept mille neuf cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 550,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [W] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 220 euros (deux cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 octobre 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [W] [L] sera condamnée à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Mme [W] [L] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge