Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 25/02252 - N° Portalis DB2H-W-B7J-22GN

Jugement du : 29/05/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée le : à : LYON METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée le : à: Me Laurence COUPAS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : DURBEC Fabienne GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDEUR

Société LYON METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis 194 rue Duguesclin - 69003 LYON représenté par M. [S] [X] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [U] [Q] épouse [Z], demeurant 1 Bis Rue du 8 Mai 1945 - 69310 PIERRE BENITE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-014940 du 22/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON) représentée par Me Laurence COUPAS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 207

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 14 Mars 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 26/09/2025 Renvois le 12/12/2025, le 13/03/2026 Date de la mise en délibéré : 29 mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2000, l'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT a donné à bail à madame [U] [Q] épouse [Z] un logement à usage d'habitation sis 1 bis rue du 8 mai 1945, 69 310 PIERRE BENITE, pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel initial de 1414,93 francs.

Par acte sous seing privé du 7 août 2009, l'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT a donné à bail à madame [U] [Q] épouse [Z] garage sis Avenue de Haute Roche 69 310 PIERRE BENITE, pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel initial de 36,59 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2024, l'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT a fait délivrer à madame [U] [Q] épouse [Z] un commandement d'avoir à lui payer la somme de 1835,33 euros en principal et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs.

Le bailleur justifie avoir respecté l'obligation imposée par l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 en ayant saisi la Caisse d'allocations familiales le 04 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département par voie électronique le 31 mars 2025, l'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [U] [Q] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le constat, et à défaut le prononcé, de la résiliation des baux établis entre les parties pour défaut de paiement des loyers ; - l'expulsion de Madame [U] [Q] épouse [Z] des lieux loués, - sa condamnation au paiement de la somme de 3055,72 euros au titre des arriérés de loyers, outre actualisation au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 26 septembre 2025.

Après deux renvois, notamment dans l'attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers du RHONE à l'égard de la défenderesse, l'affaire a été retenue à l'audience du 13 mars 2026.

Lors de celle-ci, le demandeur, représenté par son conseil, fait valoir qu'en l'état de la décision de rétablissement personnel prise par la Commission de surendettement des particuliers du RHONE, la dette est soldée. Il indique maintenir sa demande en résiliation du bail fondée sur les impayés de loyer mais se désiste du moyen relatif au défaut d'assurance. Il explique que, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant par la locataire, les dispositions de la loi ELAN doivent être appliquées.

Madame [U] [Q] épouse [Z], représentée par son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS

Sur l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d'une copie des deux contrats de bail, de l'assignation et d'un relevé du compte du 12 mars 2026.

Il ressort de ce décompte, des déclarations des parties et des pièces versées au dossier qu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé le 1er janvier 2026 par la commission de surendettement des particuliers du Rhône, avec effet au 6 novembre 2025, au profit de Madame [U] [Q] épouse [Z].

A ce jour, il n'est fait état d'aucune nouvelle dette locative et le bailleur n'a pas indiqué maintenir la demande en paiement formulée à ce titre.

Il convient ainsi de constater son désistement à ce titre.

Sur les délais de paiement, la résiliation des baux et l'expulsion

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, compte tenu de la date du bail et des stipulations contractuelles y figurant, la clause résolutoire insérée au bail ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Néanmoins, par dérogation à ces dispositions, en application du VIII de l'article 24 susvisé, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 susvisée, ses dispositions étant d'application immédiate, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le commandement de payer délivré par l'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT respecte les dispositions de l'article 24 précité et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

Il est établi par les pièces produites que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans les deux mois de ce commandement, que Madame [U] [Q] épouse [Z] a bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel (décision de la Commission de surendettement des particuliers du Rhône du 1er janvier 2026 entrant en application rétroactivement au 6 novembre 2025), et qu'elle a repris le règlement du loyer courant.

En conséquence, il y a lieu de faire application des dispositions susvisées et de suspendre les effets de la clause résolutoire relative au bail d'habitation pendant un délai de deux ans à compter de la décision du 06 novembre 2025.

La clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la locataire s'acquitte du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans. A l'inverse, en cas de défaut de paiement des loyers et des charges courants pendant ce délai, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein de droit. L'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT sera ainsi autorisé à faire procéder à l'expulsion de madame [U] [Q] épouse [Z] et fondé à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de madame [U] [Q] épouse [Z] dans les lieux, une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Le caractère accessoire au logement du garage n'a manifestement pas été contesté. Si le contrat a été signé plusieurs années après le bail d'habitation et concerne des locaux situés à une autre adresse que celle du logement, force est de constater que le bail relatif au garage lie les mêmes parties, que le bailleur a produit un décompte locatif faisant mention du loyer du logement et du loyer au titre du garage et présentant un solde global incluant les deux dettes locatives, et qu'enfin il n'a pas indiqué à l'audience s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire concernant le garage dans les mêmes conditions que le logement.

En l'état de ces éléments, la clause résolutoire du garage est suspendue selon les mêmes modalités que le logement et précisées dans le dispositif du présent jugement et une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges sera due en cas de défaillance dans les règlements.

Sur les autres demandes

Madame [U] [Q] épouse [Z], partie perdante, étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, les entiers dépens sont laissés à la charge de l'Etat.

Il n'apparaît pas contraire à l'équité, de laisser à la charge de L'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT ses frais irrépétibles.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire relative au logement sis 1 bis du 8 mai 1945, 69 310 PIERRE BENITE, et de la clause résolutoire relative au garage sis Avenue de Haute Roche 69 310 PIERRE BENITE, sont réunies depuis le 15 mai 2025,

CONSTATE l'existence d'une procédure de rétablissement personnel au profit de madame [U] [Q] épouse [Z] (décision de la Commission de surendettement des particuliers du Rhône du 1er janvier 2026, entrant rétroactivement en application le 6 novembre 2025,

CONSTATONS le désistement de l'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT de sa demande en paiement de la dette locative, cette dernière ayant été entièrement soldée (décompte du 12 mars 2026),

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 6 novembre 2027,

RAPPELLE que si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et charges courants conformément au contrat de bail d'habitation et au contrat de bail relatif au garage pendant ce délai, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué,

DIT à l'inverse qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants pendant ce délai, les clauses résolutoires reprendront leurs effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse,

EN CE CAS :

- CONSTATE la résiliation des baux,

- AUTORISE l'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT à faire procéder à l'expulsion de madame [U] [Q] épouse [Z], et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour madame [U] [Q] épouse [Z], d'avoir libéré les lieux loués (habitation et garage) dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, - CONDAMNE madame [U] [Q] épouse [Z], à payer à l'Office public de l'habitat de la Métropole de LYON dénommé LYON METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants du logement et du garage, à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et laissons à chaque partie la charge de ses frais exposés à ce titre,

LAISSONS les entiers dépens à la charge de l'Etat,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge