Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 26/51902 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDXE

N° : 2

Assignation du : 09 Mars 2026

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[1] 1 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 mai 2026

par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet GRATADE SAS [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS - #C1869

DEFENDERESSE

La société SD INVEST S.C.I. [Adresse 3] [Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic en exercice la S.A.S. Cabinet GRATADE.

La S.C.I. SD INVEST est propriétaire du lot n° 1, situé au rez-de-chaussée, au sein dudit immeuble.

Se plaignant de la survenance d’infiltrations consécutive à l’installation de raccordement aux colonnes d’alimentation d’eau et d’évacuation des eaux usées à l’initiative de la S.C.I. SD INVEST, sans respecter les conditions d’une autorisation de l’assemblée générale du 30 juillet 2019 (résolution n° 19) puis de l’absence de mise en œuvre par ce copropriétaire des travaux de reprise et de mise en conformité du raccordement de son lot n° 1 et de l’évacuation des eaux usées du lot n° 1 sur le réseau commun de l’immeuble, malgré une ordonnance rendue par le juge des référés de Paris le 29 avril 2024 puis un jugement rendu par le juge de l’exécution le 29 janvier 2025 (liquidation d’astreinte), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 9ème a fait assigner en référé la S.C.I. SD INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2026, soutenu oralement lors de l’audience du 20 avril 2026, afin de solliciter de ce dernier de :

Vu les articles L. 131-1 à L. 131-4 du code de procédure civile d’exécution ; Vu l’ordonnance du Juge des référés du Tribunal judiciaire de PARIS du 29 avril 2024 ; Vu les articles 9, 14, 18 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; Vu les 1240 et 1253 du code civil ;

AUTORISER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté pour son syndic en exercice, à pénétrer dans le lot n°1 de la société SD INVEST situé dans l’immeuble, en présence d’un Commissaire de justice et de dire que ce dernier pourra se faire assister d’un serrurier, de deux témoins et de la force publique, ainsi que de l’entreprise spécialisée mandatée par le syndic afin qu’elle puisse réaliser la reprise et la mise en conformité de ses raccordements d’eau et d’eaux usées, conformément aux préconisations du devis de la société [K] & [O] n° 248926 du 15 octobre 2025, sous la surveillance de l’architecte et du plombier de la copropriété et à ses frais exclusifs ;

CONDAMNER la société SD INVEST à verser la somme de 5.000€ au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 5] en réparation de son préjudice ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ;

CONDAMNER la société SD INVEST à verser la somme de 3.600 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance qu’il existe une atteinte aux parties communes de l’immeuble, constituant un trouble manifestement illicite, alors que, conformément à la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, la réalisation des travaux de raccordement aurait dû se faire sous la surveillance de l’architecte avec information préalable du syndic. Il se plaint également d’une violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des stipulations de l’article II 9° du règlement de copropriété de l’immeuble, estimant que l’ouvrage « fuyard » cause un « trouble manifestement illicite à la copropriété », qui se heurte à l’inertie de la S.C.I. SD INVEST, l’état fuyard des raccordements, les tuyaux volants ainsi que les écoulements dans le trou au sol constituant des désordres entraînant des conséquences dommageables pour les copropriétaires. Il argue également du caractère urgent et du risque immédiat pour la santé des occupants ayant conduit à une saisine de l’Agence Régionale de Santé et estime que seule une mesure « rapide » ordonnant l’accès au lot de la S.C.I. SD INVEST pour faire exécuter en urgence les travaux nécessaires sous la surveillance de l’architecte et du plombier de l’immeuble, permettra de prévenir des dommages plus graves en assurant la préservation de l’immeuble. Il précise avoir fait établir un devis pour la reprise du raccordement mis à jour le 15 octobre 2025 pour prendre en compte la traversée du plancher haut des caves (pièces n° 23 et 24).

Sur sa demande indemnitaire, il fait valoir que l’inertie fautive de la S.C.I. SD INVEST est établie et cause un préjudice au syndicat qu’il y a lieu de réparer en lui allouant une indemnité de 5.000 €, en réparation de son préjudice moral.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile (absence d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés), la S.C.I. SD INVEST n'a pas constitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la demande de mesures prescrites sous astreinte :

En droit, aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 alinéa premier alinéa du code de procédure civile dispose par ailleurs que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

En outre, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il est par ailleurs constant que constitue un trouble manifestement illicite la réalisation de travaux affectant les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale octroyée dans les conditions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 17 janvier 1996, n° 94-13.702 ; 7 septembre 2017, n° 16-18.908 ; 5 novembre 2020, n° 18-25.665 ; 9 mars 2022, n° 21-15.797) et/ou sans respecter les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 27 janvier 2009, n° 07-21.878 ; 17 décembre 2013, n° 12-22.563), ainsi que la violation caractérisée d’une autorisation donnée par les copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 2021, n° 16-26.998, § 10 et 11).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que selon résolution n° 19 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, le propriétaire du lot n° 1 a notamment été autorisé à faire installer une arrivée d’eau et une évacuation, sous réserve (en particulier) de se conformer à la réglementation à vigueur, de faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et à en justifier, ainsi que de communiquer au syndic « qui pourra exercer un contrôle à tout moment » les « conditions et modalités de réalisation de ces travaux » (pièce n° 3 produite en demande, procès-verbal de l’assemblée générale, page 8/12).

Le 24 novembre 2021, le syndic de l’immeuble a écrit à la S.C.I. SD INVEST pour lui indiquer avoir constaté que des travaux de raccordement et évacuation de l’eau avaient été réalisés dans le lot dont elle est propriétaire sans qu’il ait été informé des dates de travaux, sans aucun suivi par l’architecte de l’immeuble et sans respecter les règles de l’art, l’ouvrage étant « fuyard » et le robinet d’arrêt ne pouvait pas fermer de sorte que « l’alimentation chemine en guirlande autour d’une évacuation qui plonge dans le sol de la cave » (pièce n° 4 produite en demande).

Selon résolution n° 15 de l’assemblée générale du 8 mars 2022, les copropriétaires ont autorisé le syndic à agir à l’encontre de la S.C.I. SD INVEST, propriétaire du lot n° 1, suite « au raccordement « sauvage » en cave » afin de faire procéder à une vérification des raccordements et au besoin solliciter la désignation d’un expert « en l’absence d’accord amiable dans les 3 mois de la notification du procès-verbal de la présente assemblée » (pièce n° 5 produite en demande, procès-verbal de l’assemblée générale, page 11/15).

Faute de réaction de la S.C.I. SD INVEST, le syndicat des copropriétaires a fait établir un devis de reprise par la société [K] & [O] ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier en date du 25 juillet 2022 sur l’état des travaux entrepris par la S.C.I. SD INVEST dans le couloir des caves (pièce n° 7 produite en demande) puis, après plusieurs mises en demeure infructueuses (pièces n° 8 à 11), il a fait assigner la S.C.I. SD INVEST devant le juge des référés de [Localité 1], par acte du 30 août 2023.

Selon ordonnance de référé rendue le 29 avril 2024, la S.C.I. SD INVEST a été condamnée sous astreinte à « faire entreprendre, dans le délai de trois à compter de la présente décision, des travaux de reprise et de mise en conformité du raccordement de son lot n° 1 à l’alimentation en eau de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], s’agissant de sa fixation en cave et couloir de caves et de l’installation du robinet d’arrêt, ainsi qu’à faire entreprendre des travaux de reprise et de mise en conformité de l’évacuation des eaux usées du lot n° 1, sur le réseau commun de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], conformément aux préconisations du devis de la société [K] a [O] n° 246146 du 15 mars 2023, en informant préalablement le syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] des conditions et modalités de réalisation de ces travaux et sous son contrôle, ainsi que sous la surveillance de l’architecte et du plombier de l’immeuble et à ses frais exclusifs ».

Ladite décision a été signifiée à la S.C.I. SD INVEST le 5 juillet 2024 (pièce n° 13 produite en demande).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] a ensuite fait établir un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 17 octobre 2024, mettant en évidence la présence d’un tuyau d’eau au plafond, sortant de la cave par un trou au-dessus de la porte et rejoint par le couloir d’alimentation d’eau de l’immeuble, tuyau blanc d’environ 15 mm de diamètre raccordé dans le couloir de la cave, ainsi que la présence d’une « fuite d’eau en provenance du rez-de-chaussée et de ce tuyau », l’eau coulant et longeant le tuyau (pièce n° 14 produite en demande, page 4/12 en particulier).

Le juge de l’exécution a ensuite condamné la S.C.I. SD INVEST, par jugement rendu le 29 janvier 2025 signifié le 6 mars 2025 (pièces n° 14 et 15 produites en demande), à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] une somme de 12.000 € au titre de la liquidation de l’astreinte prévue par l’ordonnance de référé en date du 29 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] a de nouveau fait établir un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 4 juin 2025, afin de faire constater la persistance de la fuite d’eau provenant du tuyau, le sol de la cave étant « détrempé » et l’eau « nauséabonde et de couleur foncée » ruisselant « depuis le plafond jusqu’au sol » (pièce n° 19 produite en demande, page 3 sur 21 en particulier).

Le syndic a informé l’agence régionale de santé de cette situation par courrier du 13 juin 2025 (pièce n° 20 produite en demande).

Par ailleurs, il ressort de l’article II 9° du règlement de copropriété de l’immeuble que « les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaire aux choses communes, et si besoin est livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de décider, commander, conduire ou faire des réparations et cela notamment pour les diverses canalisations et conduits communs pouvant traverser les locaux de chaque copropriétaire ».

Or, la S.C.I. SD INVEST n’a pas donné suite, notamment sur le fondement des stipulations précitées, à une mise en demeure qui lui a été adressée le 25 novembre 2022 par le conseil du syndicat des copropriétaires de faire réaliser sous huitaine les travaux de reprise de son ouvrage fuyard, sous la surveillance de l’architecte et du plombier de l’immeuble (pièce n° 9 produite en demande).

Le refus de la S.C.I. SD INVEST de laisser les entreprises pénétrer dans son lot pour effectuer les travaux de mise en conformité nécessaires, à la suite du raccordement réalisé par ce copropriétaire, sans respecter les termes de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, alors que les tuyaux sur lesquels les raccordements ont été effectués sont fuyards, n’est pas fondé et constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, la mise en œuvre des travaux sollicités apparaissant au surplus urgente en raison d’un risque évident pour la sécurité de l’immeuble et la santé de ses occupants.

En l’état d’un trouble manifestement illicite du réseau d’évacuation installé par la S.C.I. SD INVEST, il appartient au juge des référés de déterminer souverainement toutes les mesures propres à y mettre fin (ex. : Cour d’appel d’[Localité 6], Chambre 1-2, 6 avril 2023, n° 22/02174).

Au cas d’espèce, le seul moyen approprié pour mettre fin audit trouble, compte tenu de la résistance de la S.C.I. SD INVEST en dépit de la décision du juge des référés rendue le 29 avril 2024 puis de celle du juge de l’exécution rendue le 29 janvier 2025, consiste à autoriser le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans le lot n° 1 de l’immeuble, en présence d’un commissaire de justice, si besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique (sans qu’il soit besoin de prévoir en sus l’assistance de deux témoins), afin de pouvoir procéder aux travaux de reprise et de mise en conformité nécessaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 7], Chambre civile, 1ère section, 4 décembre 2012, n° 12/02416 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 1 – Chambre 2, 24 novembre 2016, n° 16/01255 et 5 janvier 2017, n° 15/11036), à savoir la reprise et la mise en conformité des raccordements d’eau et d’évacuation des eaux usées, conformément aux préconisations du devis réactualisé n° 248926 du 15 octobre 2025 de la société [K] & [O], sous la surveillance de l’architecte et du plombier désignés par la copropriété, aux frais exclusifs de la S.C.I. SD INVEST.

La demande en paiement telle que formulée par le syndicat des copropriétaires, excède les pouvoirs du juge des référés, qui ne peut qu’accorder des provisions à valoir sur une dette non sérieusement contestable tandis que la demande n’est pas présentée à titre provisionnel (ex. : Cour d’appel de [Localité 8], Chambre 8 - Section 4, 4 mai 2017, n° 16/05469 ; Cour d’appel d’[Localité 6], 1ère chambre C, 20 juillet 2017, n° 16/21348), étant relevé au surplus, à titre surabondant, que le préjudice moral allégué n’est justifié dans son principe comme dans son montant par aucun élément de preuve.

- Sur les demandes accessoires :

En droit, l’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, la S.C.I. SD INVEST, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500,00€ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir,

Autorisons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans le lot n° 1 appartenant à la S.C.I. SD INVEST situé dans l’immeuble, assisté d’un commissaire de justice et si besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, afin de pouvoir faire réaliser par une entreprise spécialisée mandatée par le syndic en exercice de l’immeuble, les travaux de reprise et de mise en conformité des raccordements d’eau et d’évacuation des eaux usées, conformément aux préconisations du devis réactualisé n° 248926 du 15 octobre 2025 de la société [K] & [O], sous la surveillance de l’architecte et du plombier désignés par la copropriété, aux frais exclusifs de la S.C.I. SD INVEST,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la S.C.I. SD INVEST à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 5.000€ « en réparation de son préjudice »,

Condamnons la S.C.I. SD INVEST aux entiers dépens,

Condamnons la S.C.I. SD INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et de la Greffière.

Fait à [Localité 1] le 28 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Frédéric LEMER GRANADOS