Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1]

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

N° RG 25/00865 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LV7V

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [D] [M] demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Caroline RUMBACH, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [P] [I] épouse [J] demeurant [Adresse 3]

Représentée en cours de procédure par Monsieur [H] [J] et Madame [V] [X], muni d'un pouvoir de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mélissa MALOYER

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique du 18 mars 2026

Délivrance de copies : - clause exécutoire délivrée le à Me RUMBACH (par case) + pièces - copie certifiée conforme délivrée le à Mme [I] épouse [J] (par LS) - seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 août 2007, M. [F] [M] et Mme [D] [M] ont donné à bail à M. [B] [J] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 584 euros, outre 12 euros de provisions sur charges. Mme [P] [I] épouse [J] indique occuper ce logement également depuis le mois d'août 2007. M. [F] [M] et M. [B] [J] sont décédés. Le 2 septembre 2024, un commandement de payer les loyers et de justifier de l'assurance, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [P] [I] épouse [J], pour un montant en principal de 3 282,79 euros. Par acte de commissaire de justice signifié le 2 novembre 2024 à l'étude, Mme [D] [M] a fait assigner Mme [P] [I] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir : Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail conclu le 30 août 2007 avec effet au 1er septembre 2007, à compter du 2 novembre 2004 ;Ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant et bien de son chef, avec au besoin le concours de la force publique dès l'expiration d'un délai de 2 mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;Condamner Mme [P] [I] épouse [J] à payer à Mme [D] [M] la somme de 6 322,79 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 2 novembre 2024 ;Condamner la défenderesse à payer une indemnité d'occupation de 718 euros par mois, à compter du 2 décembre 2024 et ce jusqu'à libération effective des lieux, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail ; le tout, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;Condamner la défenderesse à payer une somme de 7 180 euros au titre de l'indemnité d'occupation déjà échue pour la période du 2 décembre 2024 au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;Condamner Mme [P] [I] épouse [J] aux entiers frais et dépens, en ce compris la somme de 179,06 euros au titre du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;Condamner Mme [P] [I] épouse [J] à payer à Mme [D] [M] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner le défendeur à payer tous les frais et dépens de la procédure ;Ordonner l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 7 novembre 2025. * L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 21 janvier 2026, lors de laquelle le fils de Mme [J] épouse [I], M. [H] [J], ainsi que Mme [V] [X], munis d'un pouvoir, ont comparu. L'affaire a été renvoyée pour que la demanderesse puisse répondre au courrier versé par Mme [I] le 16 janvier 2026, dans lequel elle faisait état de « graves défauts de salubrité, d'isolation, de sécurité et de conformité, qui n'ont jamais été durablement pris en charge », et pour que Mme [I] précise et chiffre ses demandes et produise toute preuve des désordres allégués. L'affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 18 mars 2026, lors de laquelle Mme [D] [M], représentée par son conseil, s'en est remise à ses écritures. Elle a précisé que les enfants majeurs de Mme [I] sont toujours présents dans le logement. Elle a actualisé son décompte à la somme de 18 451,79 euros au 17 mars 2026. Le conseil de Mme [M] a précisé que celle-ci n'avait pas voulu lancer la procédure d'expulsion tant que le dernier enfant de Mme [I] n'avait pas passé le baccalauréat. Elle a ajouté que la propriétaire est âgée, et qu'elle a fait entretenir le logement ces 5 dernières années. Mme [I] n'était ni comparante, ni représentée, ni excusée. Il sera précisé que par courrier reçu le 2 mars 2026, dont il a été donné connaissance à l'audience, Mme [I] a demandé « l'annulation immédiate du bail de location concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 1] », avant l'audience, « afin d'éviter tout préjudice supplémentaire ». L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées. Le présent jugement sera contradictoire, Mme [I] ayant valablement été représentée à la première audience le 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Il n'y avait pas lieu à saisine préalable de la CCAPEX avant délivrance de l'assignation, le bail étant conclu par un particulier (et non par une personne morale ou SCI non familiale). En conséquence, la demande de Mme [D] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la co-titularité du bail : Aux termes de l'article 1751 du code civil, « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage (...) est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

En l'espèce, il résulte des pièces versées que M. [B] [J] et Mme [P] [I] étaient mariés (M. [B] [J] étant aujourd'hui décédé).

Dès lors, bien que le bail ait été exclusivement établi au nom de M. [B] [J], Mme [P] [I] s'est trouvée co-titulaire du bail en application des dispositions précitées.

Sur la demande en paiement : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail signé le 30 août 2007, et du décompte de la créance actualisé au 17 mars 2026, que Mme [D] [M] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Elle précise qu'en dernier lieu, le loyer a été porté à 753 euros par mois. Mme [I] n'a versé aucun élément de nature à remettre en cause les montants réclamés. Mme [M] verse quant à elle aux débats de nombreuses factures témoignant des interventions aux fins d'entretien et d'amélioration du logement depuis 2016 (plomberie, chauffage, toiture, portes, fenêtres, volets...). Par conséquent, Mme [P] [I] épouse [J] sera condamné à payer à Mme [M] la somme de 18 451,79 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 3 282,79 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus de la somme.

Sur le constat de résiliation du bail : Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Le locataire est également soumis à l'obligation d'assurer le logement loué. En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 18 mars 2026, que la dette s'élève à 18 451,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 17 mars 2026. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave aux obligations contractuelles qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire. De même, l'absence d'assurance du logement est un manquement grave justifiant la résiliation du bail. En outre, le bail comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail dans les 2 mois suivant délivrance d'un commandement de payer en cas de non-paiement des loyers et charges, et prévoyant la résiliation dans un délai d'un mois en cas de non-justification de l'assurance dans un délai d'un mois. Un commandement de payer visant ces deux éléments, et visant la clause résolutoire, a été délivré le 2 septembre 2024. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 2 novembre 2024 à 24h00, soit le 3 novembre 2024 à 00h00. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Mme [P] [I] épouse [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement à Mme [P] [I] épouse [J], aucun élément n'étant versé quant à ses capacités de remboursement, et les loyers et charges courants n'étant pas réglés. Il sera en outre relevé que par courrier reçu le 2 mars 2026, Mme [J] n'a aucunement sollicité des délais, indiquant au contraire souhaiter voir le bail résilié immédiatement et sans délai.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [I] épouse [J]  : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 novembre 2024 à 24h00 soit le 3 novembre à 00h00 ; Mme [P] [I] épouse [J] se trouve occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, et de condamner Mme [P] [I] épouse [J] à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux. Il sera précisé que cette indemnité d'occupation, d'un montant de 718 euros à la date de l'assignation, s'élève aujourd'hui à 753 euros par effet de l'indexation. Les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de chaque terme échu.

Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [P] [I] épouse [J] aux dépens de l'instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation. Il convient également de condamner Mme [P] [I] épouse [J] à payer Mme [D] [M] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DÉCLARE Mme [D] [M] recevable en ses demandes ; PRONONCE la résiliation, à compter du 2 novembre 2024 à 24h00 soit le 3 novembre 2024 à 00h00, du bail conclu le 30 août 2007, portant sur l'appartement sis [Adresse 6] ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [P] [I] épouse [J] ainsi que de tous occupants s'y trouvant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ou technicien si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, DIT n'y avoir lieu à accorder, d'office, des délais de paiement à Mme [P] [I] épouse [J] ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [P] [I] épouse [J] à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 753 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme échu impayé ; DIT que les indemnités d'occupation seront payables dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ; AUTORISE Mme [D] [M] à réviser les indemnité d'occupation selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l'aurait été si le bail n'avait pas été résilié ; CONDAMNE Mme [P] [I] épouse [J] à payer à Mme [D] [M] la somme de 18 451,79 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 17 mars 2026 (échéance de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 3 282,79 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme ; CONDAMNE en outre Mme [P] [I] épouse [J] à payer à Mme [D] [M], l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des sommes déjà incluses dans le décompte établi au 17 mars 2026 ; CONDAMNE Mme [P] [I] épouse [J] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'assignation, du commandement de payer et de la dénonciation à la Préfecture ; CONDAMNE Mme [P] [I] épouse [J] à payer à Mme [D] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ; RAPPELLE que présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame L. FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame E. BALLUT, Greffière.

La Greffière                                                                                             La Vice-Présidente