Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01498 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QXAW du 21 Mai 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2] c/ S.C.I. CAT INVEST

Copie exécutoire délivrée à

Me Marcel BENHAMOU Me Olivier CASTELLACCI

l’an deux mil vingt six et le vingt et un Mai à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 05 Septembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2] Représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 1] Rep/assistant : Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. CAT INVEST [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Rep/assistant : Me Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 02 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mai 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI CAT INVEST afin de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

À l'audience du 2 avril 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a dans ses conclusions en réponse sollicité: - une mesure d’expertise - condamner la SCI CAT INVEST à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La SCI CAT INVEST sollicite dans ses conclusions en défense : - le rejet des demandes, - condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer une amende civile de 3000 euros pour procédure abusives sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts, - à titre subsidiaire, lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d'expertise, - juger qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle n'aura pas contribué aux frais de procédure générée par la défense du syndicat des copropriétaires, - condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de la 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l'article 145, l'application de ce texte n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

En l'espèce, il ressort des pièces produites, que plusieurs appartements au sein de la copropriété [Adresse 1] ont subi des dégâts des eaux à compter du mois de septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse un rapport de la société PCR en date du 31 octobre 2024 qui s'est rendue dans l'appartement de la SCI CAT INVEST situé au deuxième étage de l'immeuble faisant état de fuites d'origine privative au niveau des appareils sanitaires mais également d'une perte de pression au niveau de l'alimentation générale de l'appartement.

Il justifie avoir adressé un courrier le 14 novembre 2024 puis une mise en demeure le 27 mars 2025 à la SCI CAT INVEST afin que les travaux nécessaires dans son lot soient réalisés pour mettre un terme aux infiltrations.

Cette dernière a répondu par courrier du 14 avril 2025 que la fuite avait déjà été réparée en versant une facture de la société RIVIERA DÉVELOPPEMENTS en date du 19 novembre 2024 portant sur la reprise d'étanchéité du bac à douche, de la faïence murale et de la bonde.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait cependant valoir que les travaux réalisés se sont avérés insuffisants en l'absence d'intervention sur les alimentations et que les infiltrations ont persisté.

Il verse en ce sens un procès-verbal établi le 9 juillet 2025, dressé par commissaire de justice, décrivant les infiltrations affectant plusieurs appartements ainsi que les parties communes de l'immeuble et notamment le hall d'entrée de l'immeuble et la dalle haute dans les garages, un goutte-à-goutte continu étant constaté.

La SCI CAT INVEST qui expose avoir réagi suite à la mise en demeure du 27 mars 2025, justifie avoir fait intervenir la société SUD RIVIERA PLOMBERIE suivant facture du 1er juin 2025 aux fins de recherche de fuite complémentaire ayant révélé l'existence d'une fuite encastrée sur l'alimentation de l'appartement, que la réparation de la fuite sur une évacuation d'eaux usées a été réalisée le 29 juin 2025 et qu'elle a postérieurement fait procéder aux travaux de réparation de l'alimentation en eau froide en versant une facture de Monsieur [Q] en date du 7 octobre 2025.

Elle ajoute que les travaux ont permis de mettre un terme définitif aux infiltrations de sorte que la demande d'expertise n'est plus justifiée et que l'assignation est intervenue alors qu'elle était déjà engagée dans un processus actif de résolution des désordres.

Bien que le syndicat des copropriétaires maintient sa demande d'expertise afin de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices, force est de relever que la SCI CAT INVEST, ne conteste pas les origines des fuites situées dans son appartement et qu'elle a par la suite procédé aux réparations nécessaires sans qu'il ne soit justifié à ce jour d'une persistance des infiltrations.

Dès lors, force est de considérer au vu de l'ensemble de ces éléments et des travaux effectués peu de temps après la délivrance de l'assignation ayant mis un terme aux désordres à défaut d'éléments contraires portés à la connaissance du juge, que la demande d'expertise formée par le syndicat des copropriétaires n'est plus fondée en l'absence de motif légitime.

La demande d'expertise sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive et d'amende civile :

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Bien que la SCI CAT INVEST sollicite des dommages-intérêts en arguant de l'existence d'un préjudice subi suite à la procédure diligentée à son encontre de manière fautive par le syndicat des copropriétaires, force est de relever qu'il ressort des éléments susvisés que ce dernier lui avait préalablement adressé une mise en demeure au mois de mars 2025, qu'elle a fait diligenter une recherche de fuite complémentaire au mois de juin 2025 et qu'au jour de la délivrance de l'assignation en date du 5 septembre 2025, les travaux de réparation ayant permis de mettre un terme au désordre n'avaient toujours pas été réalisés puisque ces derniers ont été effectués en octobre 2025.

Dès lors, force est de considérer que l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires ne revête aucun caractère abusif. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l'affaire, de l'issue du litige, les travaux nécessaires relatifs à l'alimentation en eau froide de l'appartement n'ayant été réalisés que suite à la délivrance de l'assignation et des circonstances de l'espèce, la SCI CAT INVEST justifiant avoir entrepris des diligences afin de mettre un terme aux infiltrations trouvant leur siège dans son appartement, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre des frais supportés en la présente instance, une somme qui sera ramenée à de plus justes proportions et fixée à 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Il n'y a pas lieu en conséquence de dire qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la défenderesse n'aura pas à contribuer aux frais de procédure par la défense du syndicat des copropriétaires.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande d'expertise formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages-intérêts et d'amende civile formées par la SCI CAT INVEST ;

CONDAMNONS la SCI CAT INVEST à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI CAT INVEST aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS