Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/02953 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QF3Y

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

DEMANDEUR:

Société ACTION LOGEMENTS SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par M la SCP COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [O] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2026 Affaire mise en deliberé au 07 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Mai 2026 par Claire GUILLEMIN, Président assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : Mme [O] [Q]

EXPOSE DU LITIGE 2 Selon acte sous-seing-privé ayant pris effet le 24 octobre 2022, l’indivision [W] ayant pour mandataire la SAS FONCIA a donné à bail à Mme [O] [Q] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 553,41 euros outre une provision sur charges de 40 euros. Par acte du 19 octobre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Mme [O] [Q]. En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 4153,52 euros au titre des loyers et charges impayés. Mme [U] [W] ayant pour mandataire la SAS FONCIA lui a délivré quittance subrogative le 23 septembre 2025 pour la somme de 4153,52 euros. Le 19 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme [O] [Q] un commandement de payer la somme principale de 2324,75 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail. Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, fait assigner Mme [O] [Q] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de [Localité 2], pour l’audience du 10 mars 2026, aux fins de : ➢ Déclarer recevable son action, ➢ Constater l'acquisition de la clause résolutoire, ➢ À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [O] [Q], ➢ Ordonner l’expulsion de Mme [O] [Q] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, ➢ Condamner Mme [O] [Q] à lui payer la somme de 3563,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2025 sur la somme de 2324,75 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, ➢ Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, ➢ Condamner Mme [O] [Q] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, ➢ Condamner Mme [O] [Q] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ➢ Dire n'y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire, ➢ Condamner Mme [O] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L'affaire a été retenue à l'audience du 10 mars 2026. A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales. 3 En défense, Mme [O] [Q] n’était ni comparante ni représentée. Le diagnostic social mentionne que la locataire ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse. Par mail du 13 mars 2026 Mme [O] [Q] indique qu’elle est actuellement bloquée en Thaïlande et qu’elle est dans l’impossibilité de se présenter à l’audience qu’elle indique être fixée au 16 mars. Elle précise qu’elle est dans l’attente d’un paiement de 4000 € qui lui permettra de régler l’intégralité de la dette. Elle ne sollicite ni renvoi, ni réouverture des débats. Mme [O] [Q] ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande. Ce mail a été transmis au conseil de la demanderesse qui a apporté les observations suivantes par mail du 3 avril 2025 : le loyer en cours étant payé, Action Logement Services s’en rapporte à la décision du Tribunal quant à une demande de délais étant précisé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance/et ou du loyer, le bail sera résilié de plein droit et l’expulsion ordonnée. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée au préfet de l'Hérault le 20 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la date de l’audience du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée. 4 Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer signifié à Mme [O] [Q] le 19 février 2025 d’avoir à payer la somme principale de 2324,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis au locataire de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 22 avril 2025, date de résiliation dudit bail. À compter de la résiliation du bail, Mme [O] [Q] devenue occupant sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de la quittance subrogative du 23 septembre 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 4513,52 euros pour le compte de Mme [O] [Q] au titre des loyers impayés, pour les mois de mai, juin, octobre, novembre, décembre 2024 et avril, juillet, août, septembre 2025. Le décompte fourni fait état d’une créance locative d’un montant de 3563,91 euros suite aux paiements effectués. Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits. Il convient en conséquence de condamner Mme [O] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3563,91euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2025 sur la somme de 2324,75 euros, et pour le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’assignation. 5 Sur les délais de paiement L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le conseil de la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES indique que Mme [O] [Q] a repris le paiement du loyer en cours et Mme [Q] indique qu’elle est dans l’attente d’un paiement qui lui permettra de régler sa dette. Compte tenu de ces éléments, il convient d’ octroyer à Mme [O] [Q] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif. Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû. Mme [O] [Q] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. 6 Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti. Sur les demandes accessoires • Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [O] [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens. • Sur l’article 700 du Code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre. • Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE RECEVABLE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 24 octobre 2022 entre l’indivision [W], ayant pour mandataire la SAS FONCIA, d’une part, et Mme [O] [Q], d’autre part, concernant l’immeuble à usage 7 d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 22 avril 2025 ; DÉCLARE en conséquence Mme [O] [Q] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 22 avril 2025 ; CONDAMNE Mme [O] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3563,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, pour les mois de mai, juin, octobre, novembre, décembre 2024 et avril, juillet, août, septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2025 sur la somme de 2324,75 euros, et pour le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’assignation ; CONDAMNE Mme [O] [Q] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ; AUTORISE Mme [O] [Q] à se libérer de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette, PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Mme [O]

[Q] : - sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues, - qu’à défaut pour Mme [O] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur, - devra payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 22 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ; DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ; 8 DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [O] [Q] aux dépens de l'instance ; DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [O] [Q] ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département. Le greffier, La Juge des contentieux de la protection