Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/02958 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QF4A N° RG 26/00060 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHH7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

DEMANDEUR:

Société ACTION LOGEMENTS SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué parla SCP COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [O] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2026 Affaire mise en deliberé au 07 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Mai 2026 par Claire GUILLEMIN, Président assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous-seing-privé du 31 mars 2023 ayant pris effet le 3 avril 2023, M. [F] [Y] a donné à bail à M. [G] [O] [S] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 480 euros outre un forfait de charges de 48 euros.

Par acte du 21 avril 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de M. [G] [O] [S].

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 3640,63 euros au titre des loyers et charges impayés. Le bailleur lui a délivré quittance subrogative le 26 août 2025.

Le 16 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [G] [O] [S] un commandement de payer la somme principale de 2639,01 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, fait assigner M. [G] [O] [S] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, pour l’audience du 10 mars 2026 2026, aux fins de : Déclarer recevable son action, Constater l'acquisition de la clause résolutoire, À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [G] [O] [S], Ordonner l’expulsion de M. [G] [O] [S] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, Condamner M. [G] [O] [S] à lui payer la somme de 3640,63 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2025 sur la somme de 2639,01 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, Condamner M. [G] [O] [S] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, Condamner M. [G] [O] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Dire n'y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire, Condamner M. [G] [O] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'affaire a été retenue à l'audience du 10 mars 2026.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à l’exception de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion expliquant que le locataire avait quitté les lieux.

En défense, M. [G] [O] [S] n’était ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal avant l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

Par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, compte tenu du double enrôlement de l’assignation du 16 octobre 2025 il convient de prononcer la jonction entre les deux instances actuellement pendantes enrôlées sous les numéros 25 /958 et 26/60 sous le numéro 25/958 dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l'Hérault le 20 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la date de l’audience du 10 mars 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur le désistement de la demande d’expulsion

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient de constater le désistement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion en raison du départ du logement du locataire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié à M. [G] [O] [S] le 16 juillet 2025 d’avoir à payer la somme principale de 2639,01 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis au locataire de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, M. [G] [O] [S] devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à la date de l'entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Dès lors, il convient de condamner M. [G] [O] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 26 août 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 3640,63 pour le compte de M. [G] [O] [S] au titre des loyers et charges impayés, pour le mois de février 2025 au mois d’août 2025 inclus. Le décompte fourni fait état d’une créance locative d’un montant de 3640,63 euros. Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits.

Il convient en conséquence de condamner M. [G] [O] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3640,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2025 sur la somme de 2639,01 euros, et pour le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [G] [O] [S] partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la jonction entre les deux instances enrôlées sous les numéros 25 /958 et 26/60 sous le numéro 25/958 ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 mars 2023 ayant pris effet le 3 avril 2023 entre M. [F] [Y] et M. [G] [O] [S] concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

DÉCLARE en conséquence M. [G] [O] [S] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 17 septembre 2025 ;

CONSTATE le désistement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de M. [G] [O] [S] compte tenu de son départ des lieux loués ;

CONDAMNE M. [G] [O] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3640,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2025 sur la somme de 2639,01 euros, et pour le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE M. [G] [O] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [O] [S] aux dépens de l'instance ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [G] [O] [S];

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

Le greffier, La Juge des contentieux de la protection,