Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON [Adresse 1] [Localité 1]

Minute n°

Références : N° RG 25/00475 N° Portalis DBXJ-W-B7J-I6SS

SA CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [A] [M] Mme [E] [U] ép [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 Février 2026

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Me LEMAIRE, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 23 Septembre 2025

DEFENDEURS :

M. [A] [M], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

Mme [E] [U] épouse [M], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection Greffier lors des débats : LECOMTE Martine Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 05 Décembre 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 13 Février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le : à : + COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2024 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] un appartement type 5 - RDC - situé « [Adresse 4] « [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer et de charges provisionnelles mensuels de 927.34 €.

A la suite d'incident de paiement la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 3 065.99 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 juin 2025 ;

Par acte d’un commissaire de justice délivré à l'étude , le 23 septembre 2025 la société CDC HABITAT SOCIAL, a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

- Constater la résiliation du bail du logement par application de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef, les condamner solidairement à lui régler à titre provisionnel la somme de 4 161.43 € correspondant aux loyers et charges dus , les condamner solidairement à une indemnité d'occupation mensuelle couvrant le loyer et les charges dus jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 500 € en application de l’article 700 du CPC , ainsi qu'aux entiers dépens et aux frais de mise à exécution qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 5 juin 2025

Le 24 septembre 2025 , copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 5 décembre 2025 au cours de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL , représentée par son conseil , a réitéré et maintenu oralement l'ensemble de ses demandes, sauf à produire un décompte actualisé présentant une dette locative de 5 046.33 € mois d'octobre 2025 inclus, frais déduits.

Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] ne sont ni présents ni représentés à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ; Elle peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la société la société CDC HABITAT SOCIAL sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier :

- Que depuis le 1er Août 2024 , Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] sont locataires auprès de la société SCIC HABITAT BOURGOGNE d'un appartement type 5 RDC - situé « [Adresse 4] « [Adresse 5] à [Localité 2] ;

- Que le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur six semaines après un commandement de payer resté sans effe

- Que les locataires ne justifient pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de six semaines ;

Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 17 juillet 2025 ;

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la société CDC HABITAT SOCIAL à compter du 17 juillet 2025, Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] occupent dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner solidairement Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que les locataires restent devoir à la société CDC HABITAT SOCIAL , au titre de l’arriéré locatif, la somme de 5 046.33 € mois d'octobre 2025 inclus , frais de contentieux déduits.

Absent à l'audience, Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] n'apportent aucun élément pour contester le principe et le montant de la dette.

En conséquence, Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] seront condamnés solidairement à payer à la requérante la somme provisionnelle de 5 046.33 €, mois d'octobre 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner solidairement Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] à régler à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2024 entre la société SCIC HABITAT BOURGOGNE et Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] est acquise à compter du 17 juillet 2025 , pour le logement type 5 RDC - situé « [Adresse 4] « [Adresse 5] à [Localité 2].

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 5 046.33 € , mois d'octobre 2025 inclus ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ORDONNONS à Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] à verser mensuellement à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 juillet 2025 date de résiliation du bail , avec indexation, et intérêts au taux légal à compter de la présente décision , et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2025 , de l'assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Madame [E] [U] épouse [M] et Monsieur [A] [M] seront également tenus solidairement au paiement des frais relatifs aux actes d'exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,