Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 19 MAI 2026

N° RG 26/00074 - N° Portalis DB22-W-B7K-TVSG Code NAC : 30B AFFAIRE : Société ACCIMMO-PIERRE C/ Société TEX MANTES

DEMANDERESSE

Société ACCIMMO-PIERRE, société civile au capital de 5 863 341, 65 euros, immatriculée au RCS [Localité 1] sous le numéro 351 380 472, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 2], représentée par son président et son gérant en exercice légalement domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Me Stéphanie BRAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 12, Me Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 441

DEFENDERESSE

Société TEX MANTES, société par actions simplifiée au capital de 3 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 877 905 653, dont le siège social se situe [Adresse 2] à [Localité 4], représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Rémy HASSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 57, Me Maud PAVARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 10

Débats tenus à l'audience du : 31 Mars 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 31 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 décembre 2019, la société MILO, aux droits de laquelle vient la société ACCIMMO-PIERRE, a donné à bail commercial à la société TEX MANTES les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] (78).

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 juin 2025, la société ACCIMMO-PIERRE a fait assigner en référé la société TEX MANTES devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

L’instance a été radiée par ordonnance du 6 janvier 2026, puis remise au rôle.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 2 décembre 2019 à la date du 13 décembre 2024, - ordonner en conséquence l'expulsion de la société TEX MANTES ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, - juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner par provision la société TEX MANTES à lui payer la somme de 105 396,40 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 13 décembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte, - juger que la somme totale de 105 396,40 euros, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343 2 du Code civil, - condamner par provision la société TEX MANTES à compter du 14 décembre 2024 à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle et indexée égale au dernier loyer contractuel, contractuellement majoré de 50 %, soit la somme mensuelle de 7628,94 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, - juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, - subsidiairement juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d’une seule échéance comme à défaut de paiement du loyer courant, la société TEX MANTES sera déchue du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'une nouvelle ordonnance soit prononcée,

- à titre subsidiaire, - condamner par provision la société TEX MANTES à lui payer la somme de 229 368,51 euros toutes taxes comprises, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 16 mars 2026, sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte, - juger que la somme totale de 229 368,51 euros, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343- 2 du Code civil,

- en tout état de cause, - condamner par provision la société TEX MANTES à lui payer des dommages et intérêts moratoires à compter du 13 novembre 2024, - juger que les dommages et intérêts moratoires pourront être capitalisés, - condamner par provision la société TEX MANTES à lui payer à la société ACCIMMO-PIERRE des dommages et intérêts, soit la somme de 13 435,44 euros, à parfaire, en réparation du grave préjudice subi, - juger qu’il y a lieu d’enjoindre à la société TEX MANTES de reprendre les paiements des loyers et charges, conformément aux stipulations du bail commercial, - condamner par provision la société TEX MANTES à lui payer les dépens, ainsi que la somme de 8000 euros, à parfaire, par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir débouter la demanderesse de ses demandes et lui voir accorder des délais de paiement de 24 mois.

A l’audience du 31 mars 2026, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 229 368,51 euros TTC arrêtée au 1er trimestre 2026 inclus, et s’oppose à la demande de délais de paiement. La défenderesse ne s’oppose pas sur le quantum de la dette sollicité.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 13 novembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 13 novembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société TEX MANTES à payer à la société ACCIMMO-PIERRE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 14 décembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu de condamner la société TEX MANTES à payer à la société ACCIMMO-PIERRE la somme provisionnelle de 229 368,51 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er trimestre 2026 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Il n’y a pas lieu à astreinte.

Il n’y a pas lieu à référé sur les autres demandes.

Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 3000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 2 décembre 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 14 décembre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 5] (78),

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société TEX MANTES à payer à la société ACCIMMO-PIERRE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 14 décembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société TEX MANTES à payer à la société ACCIMMO-PIERRE la somme provisionnelle de 229 368,51 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er trimestre 2026 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

Disons que la société TEX MANTES pourra s’acquitter de la somme de 229 368,51 euros en 24 mensualités égales et successives, la 24ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer et charges (ou indemnité d’occupation) courants,

Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et/ou d’un seul terme du loyer et charges courants, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Condamnons la société TEX MANTES à payer à la société ACCIMMO-PIERRE la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société TEX MANTES au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY