Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [U]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexia DROUX

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 26/01952 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFJT

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT rendu le lundi 18 mai 2026

DEMANDERESSE S.A. [S] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191

DÉFENDEUR Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 mai 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/01952 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFJT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2021 à effet au 5 janvier 2021, la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] a donné en location à M. [F] [U] l'appartement n° 0416 de la résidence étudiante [O] [W] située au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer principal mensuel de 248,26 €, hors loyer mobilier, charges et frais d'occupation, pour une durée de douze mois.

Par acte sous seing privé du 1er février 2024, la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] a mis à disposition de M. [F] [U] le même appartement à compter du 5 janvier 2024 et pour une durée d'un an.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] a fait délivrer à M. [F] [U] un non renouvellement de bail et l'a invité à quitter les lieux dans un délai maximal de trois mois.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] a assigné M. [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -constater l'occupation sans droit ni titre de M. [F] [U] depuis le 5 janvier 2025, eu égard à l'arrivé à terme du contrat, -ordonner l'expulsion de M. [F] [U], -condamner M. [F] [U] à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 500 € à compter du 5 janvier 2025 et jusqu'au jour effectif de son départ, -condamner M. [F] [U] aux dépens qui comprendront le coût du congé, -condamner M. [F] [U] au paiement de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision.

À l'audience du 13 mars 2026, la S.A. d'H.L.M. [S] [Z], représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes.

M. [F] [U], cité à étude par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la demande d'expulsion

L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation, relatif à la résidence universitaire, dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. L'article L. 441-2 ne s'applique pas aux résidences universitaires. Les immeubles entièrement consacrés au logement des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage et faisant l'objet, à la date de publication de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté, d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 peuvent, après agrément du projet de l'organisme et sans qu'un nouveau concours financier de l'Etat puisse être sollicité, bénéficier du présent article.

L'article 2 des conditions générales du contrat du 1er février 2024 stipule que la location est consentie pour une durée déterminée d'un an. Le locataire ne pourra pas bénéficier du maintien dans les lieux. Le contrat de location ne sera pas renouvelé si la société d'H.L.M. le décide, sans aucune formalité particulière.

En l'espèce, le contrat du 1er février 2024 a été établi sous le critère d'attribution " étudiant " et a été consenti pour une durée d'un an à compter du 5 janvier 2024.

Le contrat est arrivé à son terme le 4 janvier 2025 mais ce n'est que le 10 octobre 2025 que la bailleresse a signifié son refus de renouvellement de bail et invité M. [F] [U] à quitter les lieux dans un délai maximal de trois mois à compter du 10 octobre 2025. Elle a donc tacitement autorisé M. [F] [U] à se maintenir dans les lieux jusqu'au 10 janvier 2026.

Le 11 janvier 2026, M. [F] [U] se maintenait toujours dans les lieux selon les dires de la S.A. d'H.L.M. [S] [Z].

Par conséquent, il sera constaté que le contrat du 1er février 2024 est arrivé à son terme le 10 janvier 2026 et que M. [F] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 11 janvier 2026.

II) Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, M. [F] [U] sera condamné à payer à la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer principal, du loyer mobilier, des taxes, des charges et des frais d'occupation qui auraient été payés si le contrat avait continué, à compter du 11 janvier 2026 et jusqu'à libération des lieux.

Il n'y a pas lieu de fixer cette indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 500 €.

III) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [F] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens. Ceux-ci n'incluent toutefois pas le coût de l'acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025 car la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] n'était pas légalement tenue de délivrer un congé sous cette forme.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que le contrat de location conclu le 1er février 2024 entre la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] et M. [F] [U] portant sur l'appartement n° 0416 de la résidence étudiante [O] [W] située au [Adresse 3] est arrivé à son terme le 10 janvier 2026,

DIT que M. [F] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 11 janvier 2026,

ORDONNE à M. [F] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l'appartement n° 0416 de la résidence étudiante [Adresse 4] située au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [U] à payer à la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer principal, du loyer mobilier, des taxes, des charges et des frais d'occupation qui auraient été payés si le contrat avait continué, à compter du 11 janvier 2026 et jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [F] [U] aux dépens, à l'exclusion du coût de l'acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025,

CONDAMNE M. [F] [U] à verser à la S.A. d'H.L.M. [S] [Z] la somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection