Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00109 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6BPE

MINUTE N° 26/ ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Eric LECARPENTIER de la SCP LOMBARD - LECARPENTIER, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Carole PORLIER lors de l'audience du 02 Avril 2026 Camille TROADEC lors de la mise à disposition du 13 Mai 2026

DÉBATS : 02 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Mai 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 13/05/2026

Exécutoire à : Me LECARPENTIER Eric

Copie à : M. [X] [H], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 14 mars 2024, Monsieur [K] [J] a donné à bail à Monsieur [H] [X] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 404,95 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2026,Monsieur [K] [J] a fait assigner Monsieur [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 2 avril 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-constater la résiliation de plein droit du contrat conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement de la part du locataire depuis de nombreux mois,

-ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [H] [X] ainsi que de tout occupant de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique,

-condamner Monsieur [H] [X] au paiement de la somme de 5207,78 euros selon décompte arrêté au 23 janvier 2026, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation somme à parfaire au jour de l’audience,

-condamnerMonsieur [H] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qu’actuellement jusqu’à la libération effective des lieux dont il s’agit matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

-condamner Monsieur [H] [X] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [H] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [K] [J], représenté par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 6418,20 euros, mois d’avril 2026 inclus.

Monsieur [H] [X], comparant en personne à l’audience a fait état de ses difficultés administratives et financières. Il n’a pas contesté le montant de la dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [K] [J] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [H] [X] à lui verser la somme de 6418,20 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 1er avril 2026, mois d’avril 2026 inclus.

Monsieur [H] [X], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’a justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur.

Il a pu expliquer au cours de l’audience ne plus avoir de ressource ne disposant plus de titre de séjour. Il a indiqué ne pas pouvoir payer son loyer et ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Monsieur [H] [X] sera donc condamné à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 6418,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 1er avril 2026, mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [K] [J] justifie avoir fait délivrer à son locataire, à la date du 23 octobre 2025, un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [H] [X] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de six semaines.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire. Par ailleurs, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience interdit toute suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [K] [J] à la date du 4 décembre 2025.

Sur l'expulsion du locataire:

Monsieur [H] [X] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 4 décembre 2025, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 404,95 euros charges comprises, telle que sollicitée dans l’assignation, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [H] [X] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [X] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 6418,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 1er avril 2026, mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [K] [J] à la date du 4 décembre 2025.

Dit que l'expulsion de Monsieur [H] [X] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 404,95 euros charges comprises, à compter de la date du 4 décembre 2025 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte.

Condamne Monsieur [H] [X] à verser à Monsieur [K] [J] la somme mensuelle de 404,95 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de mai 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [H] [X] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [H] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE