Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 11 Mai 2026 DOSSIER : N° RG 24/02546 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5JS NAC : 71H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 1

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 23 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDERESSE

S.D.C. DOMAINE DE BAYSSAIRE, représenté par son syndic la société DOMICIA IMMOBILIER, RCS TOULOUSE 902 163 534., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de [Localité 1], avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 1], RCS TOULOUSE 331 496 240., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

L’immeuble Domaine de Bayssaire sis [Adresse 3] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété.

La société Loft One, aux droits de laquelle vient la Sas Foncia [Localité 1], a exercé les fonctions de syndic. La Sarl Domicia lui a succédé à compter de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2022.

Le 4 octobre 2023, la Sarl Domicia a informé la Sas Foncia [Localité 1] avoir constaté que plusieurs factures de la société AHMP, correspondant à des prestations de nettoyage intéressant d’autres résidences, avaient été réglées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire a mis en demeure la Sas Foncia [Localité 1] de lui rembourser la somme de 11 995,94 euros. Aucun remboursement n’est toutefois intervenu.

Par acte du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire a fait assigner la Sas Foncia [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins de voir cette juridiction la condamner à lui rembourser la somme de 11 995,94 euros sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Une première ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 2 septembre 2024 tenue à juge unique, est intervenue le 8 juillet 2024.

Par jugement du 2 septembre 2024, le tribunal judiciaire a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Une seconde ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 2 mars 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 16 octobre 2025.

L’audience a été avancée au 23 février 2026.

Prétentions des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 11 décembre 2024 (n°1), le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire demande au tribunal de : Vu les articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 Vu l’article 1992 du code civil Vu l’article 1231-1 du code civil - condamner la Sas Foncia [Localité 1] à payer la somme de 4 788,90 euros à parfaire au jour de l’audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation, - condamner la Sas Foncia [Localité 1] à payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la Sas Foncia [Localité 1] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sas Foncia [Localité 1] aux entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 29 avril 2025, la Sas Foncia [Localité 1] demande au tribunal de : Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, - rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions, formulées à l’encontre de la société Foncia, - condamner le syndicat des copropriétaires Domaine de Bayssaire, représenté par son syndic en exercice, la société Domicia au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la demande de remboursement

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Au terme de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires engageant une action en responsabilité contractuelle contre son mandataire le syndic, d’apporter la preuve d’une faute de ce dernier dans sa gestion et du préjudice en découlant pour lui.

Au cas présent, il ressort des éléments versés aux débats et notamment de la lecture croisée du grand livre comptable du syndicat des copropriétaires (pièce 2 du demandeur) et des factures de la société AHMP (pièce 3 du demandeur) que les sommes suivantes ont été prélevées sur le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire alors qu’elle étaient dues par d’autres copropriétés gérées par la Sas Foncia [Localité 1] : - facture FAH 215267 – 164,29 euros - facture FAH 220144 – 563,75 euros - facture FAH 220013 – 110,00 euros - facture FAH 220010 – 110,00 euros - facture FAH 220008 – 110,00 euros - facture FAH 220903 – 279,27 euros - facture FAH 220928 – 231,00 euros - facture FAH 221084 – 132,00 euros - facture FAH 221182 – 63,25 euros - facture FAH 220855 – 136,79 euros - facture FAH 221489 – 520,04 euros - facture FAH 221511 – 136,79 euros - facture FAH 221919 – 136,79 euros - facture FAH 221916 – 163,19 euros - facture FAH 222240 – 204,44 euros - facture FAH 222453 – 217,64 euros - facture FAH 222560 – 923,81 euros - facture FAH 222657 – 284,13 euros - facture FAH 223679 – 543,97 euros - facture FAH 223842 – 304,11 euros - facture FAH 224431 – 63,25 euros - facture FAH 224423 – 509,21 euros - facture FAH 224647 – 1861,20 euros - facture FAH 224644 – 211,78 euros - facture FAH 224646 – 258,89 euros - facture FAH 224967 – 255,20 euros - facture FAH 224939 – 904,94 euros - facture FAH 224986 – 629,17 euros - facture FAH 225678 – 223,30 euros soit un total de 10 252,20 euros.

L’imputation à tort et le paiement de factures dues par des syndicats des copropriétaires au moyen des fonds d’un autre syndicat caractérisent un manquement de la Sas Foncia [Localité 1] aux obligations découlant de son mandat. Peu importe à cet égard qu’ils soient consécutifs à un piratage, au demeurant non établi. L’assemblée générale des copropriétaires a encore refusé de donner quitus au syndic de sa gestion.

Cette faute cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire, dès lors qu’elle l’a privé de fonds lui appartenant.

La Sas Foncia [Localité 1] démontre avoir procédé aux remboursements suivants, justifiés par avis de virement (pièces 2 et 4 de la défenderesse) : - 231 euros le 17 septembre 2024 - 2 977,92 euros le 17 septembre 2024 - 217,64 euros le 17 septembre 2024 - 543,97 euros le 17 septembre 2024 - 126,50 euros le 18 septembre 2024 - 629,17 euros le 6 octobre 2024 - 988,71 euros le 12 octobre 2024 - 405,58 euros le 12 octobre 2024 - 1087 euros le 16 octobre 2024 soit un total de 7 207,49 euros.

La défenderesse ne démontre aucun autre remboursement, les “demandes de remboursement en cours” ne constituant pas des paiements.

Demeure donc due au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire la somme de 3 044,71 euros (10252,20 - 7207,49), que la Sas Foncia [Localité 1] sera condamnée à lui verser.

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

2. Sur la demande au titre de la résistance abusive

Il s’évince des éléments versés aux débats que la Sas Foncia [Localité 1] s’est abstenue de réparer intégralement le préjudice du demandeur, malgré le courriel et la mise en demeure qui lui ont été adressés respectivement le 4 octobre 2023 et le 15 mars 2024, alors que la créance indemnitaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire ne souffrait d’aucune contestation.

Il est ainsi démontré que la Sas Foncia [Localité 1] a fait dégénérer en abus son droit de résister aux prétentions de son adversaire.

Le préjudice du syndicat des copropriétaires sera justement réparé par la condamnation de la Sas Foncia [Localité 1] à lui verser une indemnité de 2 500 euros.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La Sas Foncia [Localité 1], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sas Foncia [Localité 1] sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la Sas Foncia [Localité 1] à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la Sas Foncia [Localité 1] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire la somme de 3 044,71 euros en réparation de son préjudice, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire du surplus de sa demande en paiement,

Condamne la Sas Foncia [Localité 1] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive,

Condamne la Sas Foncia [Localité 1] aux dépens,

Condamne la Sas Foncia [Localité 1] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Bayssaire la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sas Foncia [Localité 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,