Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : 11/05/2026 à : Maitre Jean-bernard LUNEL À l’expert, [I] [Q] Au régisseur

Copie exécutoire délivrée le : 11/05/2026 à : Maître Laurent DIXSAUT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/02293 N° Portalis 352J-W-B7K-DBY3D

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 mai 2026

DEMANDEURS Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 1] La S.A.R.L. BABYLONE GROUP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par Maître Laurent DIXSAUT de la SELEURL CABINET LAURENT DIXSAUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B1139

DÉFENDERESSE La S.A.S. 15 INVALIDES, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maitre Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0924

COMPOSITION DU TRIBUNAL Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, statuant en juge unique assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 mars 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mai 2026 par Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 11 mai 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/02293 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY3D

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2012, ayant pris effet le 15 août 2012, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [W] [O], représenté par le cabinet [V], a donné à bail à Monsieur [C] [J] un appartement de 6 pièces, d'une surface de 250 m2 situé au 4ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 9.100 euros et d'une provision sur charges de 700 euros (pièce n°1 des demandeurs).

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er août 2013, également soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [W] [O], toujours représenté par le cabinet [V], a donné à bail à la SARL BABYLONE Finances, dénommée depuis lors BABYLONE GROUPE, dont le gérant est Monsieur [M] [N], un appartement de 6 pièces, d'une surface de 253 m² situé au 3ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 7.805 euros et d'une provision sur charges de 200 euros (pièce n°2 des demandeurs).

La SAS 15 INVALIDES, venue aux droits de Monsieur [W] [O] à une date non précisée, est propriétaire de l'ensemble des lots composant l'immeuble et y a entrepris d'importants travaux de rénovation des parties communes (ravalement des façades sur rue et sur cour, réfection de la toiture, rénovation des chambres de service du 5ème étage et prolongement de l'escalier pour y accéder, remplacement de l'ascenseur) dont elle a informé les locataires de l'immeuble au début de l'année 2025. En réponse à une lettre des demandeurs du 7 mai 2025 sollicitant des précisions sur le déroulement des travaux et une compensation financière en prévision de ceux-ci (pièce n°3 de la défenderesse), la SAS 15 INVALIDES a précisé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juin 2025, qu'aucune intervention dans les parties privées ne serait nécessaire, que le calendrier prévisionnel des travaux déjà transmis serait actualisé en cas de modification, qu'une information régulière serait adressée quant aux dates et durée d'immobilisation de l'ascenseur, et enfin qu'aucune compensation financière ne pouvait être prévue, faute de préjudice actuel et certain (pièces n°4 et 5 de la défenderesse).

Les travaux ont débuté le 15 avril 2025 et il a été procédé à l'installation des échafaudages courant mai 2025.

Trois procès-verbaux de constat ont été établis par Maître [Y], commissaire de justice, à la demande d'un autre locataire de l'immeuble le 27 mai 2025 (pièce n°6 des demandeurs) puis à celle des demandeurs le 5 juin 2025 (pièces n°4 et 5 des demandeurs).

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, Monsieur [C] [J] et la SARL BABYLONE GROUPE ont sommé la SAS 15 INVALIDES, sous 48 heures, de leur accorder une franchise de loyer de 50 % pendant toute la durée des travaux, de réaliser ceux-ci conformément aux règles de l'art et aux autorisations administratives obtenues et d'assurer la sécurité des personnes et des biens tant dans les parties communes que privatives (pièce n°3 des demandeurs).

Le conseil de la SAS 15 INVALIDES a répondu au commissaire de justice par courrier du 27 juin 2025, réitérant ses précisions sur la nature et la durée des travaux ainsi que sur l'absence d'intervention dans les parties privatives, en donnant d'autres sur la mise en place de mesures de protection contre la saleté mais surtout contre l'intrusion afin de garantir la sécurité des biens et des personnes, et adressant des justificatifs complémentaires (pièce n°7 de la défenderesse).

A partir du 29 octobre 2025 et jusqu'au 3 décembre 2025, Monsieur [M] [N] gérant de la SARL BABYLONE GROUPE s'est plaint de dysfonctionnement de son système de chauffage (manque de puissance des radiateurs du fond, percement et fuite d'un radiateur du salon) (pièces n°12 à 32 des demandeurs).

Le 8 décembre 2025, il a signalé au cabinet [V] un dégât des eaux intervenu dans son appartement (pièce n°32 des demandeurs). Décision du 11 mai 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/02293 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY3D

Invoquant des troubles persistants (nuisances sonores importantes, échafaudage entravant la jouissance des parties privatives et ne garantissant pas la sécurité des occupants de l'immeuble, saleté des parties communes et entreposage dans celles-ci de matériaux potentiellement dangereux, privation de jouissance de l'ascenseur et parfois de l'escalier, dysfonctionnement du chauffage et importantes infiltrations d'eau), Monsieur [C] [J] et la SARL BABYLONE GROUPE, par acte de commissaire de justice du 16 février 2026, ont fait assigner la SAS 15 INVALIDES en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire, notamment afin de leur permettre de solliciter ultérieurement l'indemnisation de leurs préjudices.

A l'audience du 23 mars 2026, Monsieur [C] [J] et la SARL BABYLONE GROUPE, représentés par leur conseil, ont réitéré leur demande d'expertise dans les termes de leur exploit introductif d'instance et ont déposé des conclusions que leur conseil a développées oralement.

La SAS 15 INVALIDES, représentée par son conseil, a également déposé des conclusions que son conseil a développées oralement et aux termes desquelles, elle a sollicité, au visa des articles 145 et suivants du code de procédure civile, : - A titre principal, le rejet de la demande d'expertise, celle-ci étant devenue inutile, les travaux étant achevés, - A titre subsidiaire, la limitation de la mission de l'expert aux parties privatives, - En tout état de cause, la condamnation in solidum de Monsieur [C] [J] et de la SARL BABYLONE GROUPE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l'audience et soutenues oralement par leurs conseils respectifs, pour un plus ample exposé des moyens à l'appui de leurs prétentions.

La décision été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.

En l'espèce, la SAS 15 INVALIDES prétend que l'expertise sollicitée par les demandeurs est inutile, les travaux dans les parties communes de l'immeuble étant achevés et qu'elle ne ferait que prolonger la durée de leur préjudice, à supposer qu'il existe, aucun trouble anormal de jouissance n'étant établi, en empêchant la dépose des échafaudages. Il soutient en outre que les demandeurs, avant même que les travaux aient débuté, ont cherché à obtenir une indemnisation des préjudices qu'ils allèguent, sous forme de réduction de loyer.

La SAS 15 INVALIDES produit un constat dressé le 19 mars 2026 par Maître [G], commissaire de justice, duquel il résulte que les échafaudages sont toujours en place et qu'un nombre important de sacs ainsi que des outils sont entreposés sous ces derniers (pièce n°16 de la défenderesse). En outre, la SAS 15 INVALIDES ne verse pas aux débats un procès-verbal de réception des travaux qui établirait de manière certaine que ceux-ci sont terminés.

Au surplus, il résulte suffisamment des pièces versées au dossier et il n'est pas utilement contesté que si à la suite des réclamations de Monsieur [C] [J] et de la SARL BABYLONE GROUPE, la SAS 15 INVALIDES a mandaté des entreprises pour remédier aux désordres dénoncés par les locataires, un certain nombre de ceux-ci n'a toujours pas été résolu.

Ainsi, les problèmes affectant les radiateurs de l'appartement donné en location à la SARL BABYLONE, dus à un dysfonctionnement de la chaudière de l'immeuble, constatés à plusieurs reprises en octobre, novembre et décembre 2025 (pièces n° 12 à 28 des demandeurs) persistaient le 18 février 2026 (pièce n° 52 des demandeurs), soit aux périodes les plus froides de l'année.

Le lendemain, le 19 février 2026, se produisait une chute d'une partie du revêtement du plafond de la salle de séjour de l'appartement donné en location à Monsieur [C] [J] (pièce n° 11 de la défenderesse), susceptible de faire suite à une infiltration d'eau par la façade du 9 décembre 2025 ayant endommagé le plafond et les murs de la cuisine (pièce n°12 de la défenderesse) et une expertise amiable est en cours au jour de l'audience, une réunion étant prévue sur les lieux le 8 avril 2026, en présence d'un représentant du bailleur, de Monsieur [C] [J], et de leur assureur respectif (pièce n°13 de la défenderesse) afin d'évaluer les dommages.

À cet égard, Monsieur [C] [J] a informé le cabinet [V] par courriel du 27 janvier 2026 qu'il continuait à pleuvoir dans son appartement (pièce n°48 des demandeurs) et produit un procès-verbal de constat du 2 mars 2026 établi par Maître [E], commissaire de justice, montrant d'une part, un effondrement partiel du plafond de sa salle de séjour avec un décollement important de l'enduit le recouvrant, d'autre part, des cloques, fissures et décollements de peinture sur un poteau du couloir de circulation menant à la cuisine et enfin des auréoles et des cloques dans le faux plafond de cette pièce (pièce n°57 des demandeurs).

De tels décollements de peinture et cloques avaient déjà été constatés par la SCP [Y], commissaire de justice le 11 décembre 2025, de même qu'une tâche ocre d'humidité au plafond de la cuisine de Monsieur [C] [J], et ce, alors que d'importants travaux étaient effectués à l'étage supérieur, le plafond du 5ème étage ayant été déposé et l'ensemble des ouvertures y étant dépourvu de fenêtres et laissant en conséquence pénétrer la pluie (pièce n°10 des demandeurs pages 3 et 4). De fait, l'origine de ces désordres proviendrait, selon le cabinet [V], mandaté par le bailleur pour administrer le bien, d'infiltrations d'eau de pluie par la couverture de l'immeuble au 5ème étage dont le pare-pluie s'était déplacé et qui n'avait pas été correctement bâchée (pièce n°37 des demandeurs).

Il convient par ailleurs de rappeler que les baux liant les parties sont soumis à la loi du 6 juillet 1989 et rappellent que le bailleur est tenu d'assurer la jouissance paisible du logement, obligation par ailleurs prévue par l'article 1719 du code civil, qui n'est pas satisfaite lorsque le logement comporte une installation qui ne permet pas un chauffage normal ou n'assure pas le clos.

Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient la SAS 15 INVALIDES, la mesure d'instruction sollicitée ne saurait être qualifiée d'inutile. Décision du 11 mai 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/02293 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY3D

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d'expertise de Monsieur [C] [J] et de la SARL BABYLONE GROUPE qui procède d'un motif légitime suffisamment caractérisé.

S'agissant de l'étendue de la mission de l'expert, l'obligation qui incombe au bailleur d'assurer à son locataire la jouissance paisible du logement s'étend également aux parties communes dont le locataire a l'usage, notamment celles lui permettant d'accéder dans des conditions normales à son logement, tels que le hall, les escaliers et l'ascenseur, l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 renvoyant à l'application de l'article 1724 du Code civil, prévoyant que les travaux réalisés dans les parties communes donnent lieu à indemnisation en raison de la gêne subie si les travaux ont duré plus de 21 jours.

Il résulte des nombreuses pièces versées aux débats par les demandeurs que les importants de rénovation entrepris par la SAS 15 INVALIDES ont généré des nuisances, notamment la privation de l'usage de l'ascenseur, sachant que les demandeurs habitent aux 3ème et 4ème étages, un empoussièrement important et un encombrement des parties communes, des nuisances sonores et l'impossibilité d'ouvrir les fenêtres en raison de la présence de bâches (pièces n° 4, 5, 9, 10 des demandeurs et pièce n° 16 de la défenderesse).

La seule existence de ces nuisances, dont les demandeurs n'ont pas à prouver au stade de la demande d'expertise, qu'elles excédent la gêne normale qu'un locataire peut avoir à supporter à l'occasion des travaux de rénovation entrepris dans l'immeuble par son bailleur, justifie que la mission de l'expert ne se limite pas aux parties privatives, comme le demande la partie défenderesse, mais inclut également les parties communes, étant au surplus observé que celle-ci ne conteste pas que certains dégâts constatés dans les appartements donnés à bail aux demandeurs, proviennent des parties communes et notamment de la couverture (pièce n°37 des demandeurs déjà citée).

La mission de l'expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Monsieur [C] [J] et de la SARL BABYLONE GROUPE, qui ont intérêt à ce qu'elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les mesures accessoires

L'article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, aucune responsabilité n'étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, la demande d'indemnisation de la SAS 15 INVALIDES au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige, Décision du 11 mai 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/02293 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY3D

ORDONNONS une expertise,

DÉSIGNONS en qualité d'expert

[I] [Q], architecte DPLG, [Adresse 4] [Localité 3] Tel : [XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 1]

DONNONS comme mission à l'expert ainsi désigné : - de se rendre sur place, à savoir dans l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] et en particulier dans l'appartement loué à Monsieur [C] [J] situé au 4ème étage ainsi que dans celui loué à la SARL BABYLONE GROUPE, situé au 3ème étage, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - s'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix, - examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l'assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Monsieur [C] [J] et la SARL BABYLONE GROUPE, se prononcer sur la réalité de ces désordres ainsi que sur les dommages en découlant, - rechercher et exposer l'origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues, - caractériser des éventuels manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l'art pouvant avoir un lien avec les désordres allégués, - indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires afin de faire cesser les troubles éventuellement constatés et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux susceptibles d'y mettre un terme, - fournir tout élément permettant d'apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Monsieur [C] [J] et la SARL BABYLONE GROUPE ainsi que l'ensemble des autres préjudices susceptibles d'être caractérisés, préciser s'il est possible d'en estimer la durée,

DISONS que, pour procéder à l'exécution de sa mission, l'expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis, - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : => en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, => en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code, => en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires, => en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, Décision du 11 mai 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/02293 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY3D

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties dans le document de synthèse, => rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

ORDONNONS à Monsieur [C] [J] et la SARL BABYLONE GROUPE de verser une consignation à valoir sur les frais d'expertise de 5.000 euros, soit 2.500 euros chacun, à l'ordre de la RÉGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA RÉGIE ANNEXE, dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la présente décision,

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile et dument justifiée, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l'original du rapport sera déposé par l'expert au greffe du service des référés du Pôle Civil de Proximité en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle des expertises,

DISONS qu'il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d'exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d'autres parties,

RAPPELONS que lorsque l'expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu'elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu'à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DISONS que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la SAS 15 INVALIDES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection.