Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 26/00373 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4LCL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MAI 2026 MINUTE N° 26/00780 ----------------

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Mars 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sophie GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0231

ET :

La société SARL AS, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2023 et avenant du 31 juillet 2023, la société SCOO (société civile des centres d'Oc et d'Oil) a consenti un bail commercial sur un local n° B13 situé dans le centre commercial [Adresse 3] à [Localité 1] à la société SARL AS.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCOO a fait délivrer au preneur, par acte du 3 juin 2025, un commandement de payer les arriérés pour un montant en principal de 20.969,75 euros.

Par acte du 3 février 2026, la société SCOO a assigné la société SARL AS en référé pour faire constater la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion, sous astreinte dont le juge des référés se réservera la liquidation, juger que les sommes dues seront majorées de 10%, ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place et la condamnation de la société SARL AS à lui payer la somme de 21.986,20 euros TTC au titre des arriérés, une indemnité d’occupation égale à 1% du loyer annuel facturé et indexé la dernière année de location jusqu'à libération des lieux, juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SCOO sans préjudice de son droit au paiement de toutes sommes au titre du bail et dommages et intérêts, et enfin, la condamnation de la société SARL AS à lui régler la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec distraction.

A l'audience, la société SCOO demande le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement citée, la société SARL AS n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

L'état d'endettement sur le fonds de commerce ne fait mention d'aucune inscription en date du 27 mars 2026.

MOTIFS

D'après l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le bail dérogatoire stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, la société SCOO justifie, par la production du bail, de l'avenant n°1, du commandement de payer du 3 juin 2025 et du décompte arrêté au 25 mars 2026 actualisé à la baisse, que le preneur a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir de manière non sérieusement contestable une somme de 14.554,37 euros TTC, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 3 juin 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 3 juillet 2025.

L’obligation de la société SARL AS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon modalités fixées au dispositif., sans qu'il y ait lieu à fixer une astreinte.

Le maintien dans les lieux de la société SARL AS causant un préjudice à la société SCOO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société SARL AS sera ainsi condamnée par provision à régler à la société SCOO une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

La somme réclamée au titre de l'indemnité forfaitaire, par sa nature de clause pénale, peut être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive. Tel apparaissant être le cas en l'espèce, les demandes formées à ce titre ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l'évidence. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la société SCOO dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La société SARL AS supportera la charge des dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société SCOO l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Par provision,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 3 juillet 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société SARL AS ou de tous occupants de son chef du local n° B13 situé dans le centre commercial [Adresse 3] à [Localité 1] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société SARL AS au paiement d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié et jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamnons la société SARL AS à payer à la société SCOO la somme provisionnelle de 14.554,37 euros TTC, correspondant aux loyers et indemnités impayés, arrêtée au 25 mars 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus ;

Rejetons les demandes au titre de l'indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la société SARL AS à payer à la société SCOO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SARL AS à supporter la charge des dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 MAI 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT