Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00406 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HFPE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [B] [G] [C] [F] demeurant [Adresse 1] représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [M] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

A l'audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [I] [F] déclare avoir donné -suivant un accord verbal à une date non précisée- la jouissance à Monsieur [V] [M] d’un bien immobilier situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel d’un montant actuel de 452,03 €, majoré de 72,00 € de charges.

Des loyers et charges étant restés impayés, Monsieur [I] [F] a fait délivrer à Monsieur [V] [M] par acte d’huissier de justice du 6 mars 2025 signifié à l’étude, un commandement de payer sans délai les loyers -au visa des articles 1728 et 1741 du code civil- pour la somme principale de 4.128,93 euros correspondant aux mensualités de loyers et charges impayés sur une période allant de janvier 2024 à mars 2025 inclus.

Par acte remis à l’étude d’huissier de justice le 21 mai 2025, Monsieur [I] [F] a fait assigner en référé Monsieur [V] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Vu l’urgence, et le fait qu’il ne saurait exister de contestations sérieuses, Constater l’existence du bail verbal conclu entre les parties conformément à l’article 1714 du code civil ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [M] des lieux qu’il occupe indûment sans droit ni titre au [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [V] [M] au paiement par provision de la somme de 5.357,78 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [V] [M] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;Condamner Monsieur [V] [M] par provision au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;Condamner Monsieur [V] [M] aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir. L'affaire a été appelée à l'audience du 13 janvier 2026.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas manifesté ni présenté aux rendez-vous proposés par le travailleur social.

A l'audience, Monsieur [I] [F], représenté par son avocat, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10.079,33 euros au 9 janvier 2026, et a précisé fonder son action en paiement et résiliation du bail verbal consenti à Monsieur [V] [M] sur les articles 1714, 1728 et 1741 du code civil, la dette étant constituée depuis le mois de janvier 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [V] [M], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur la recevabilité de l’action L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [I] [F] justifie que l’assignation délivrée le 21 mai 2025 a été notifiée à la Préfecture du Loiret par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail verbal, sur l’expulsion, et les demandes subséquentes L'article 3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit, tandis que son article 24 modifié expose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En effet, selon les articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

S’agissant au cas d’espèce d’un bail verbal, si le bailleur-requérant n’a pas entendu se prévaloir des effets d’une clause résolutoire non démontrée, il ne rapporte pas, pour autant, à l’appui de ses prétentions -fondées sur l’article 1714 du code civil- le moindre commencement de preuve de l’existence avérée d’un bail qui aurait été verbalement consenti par Monsieur [I] [F] au bénéfice de Monsieur [V] [M], et ce, à une date qui n’a d’ailleurs pas été précisée.

Or, il est constant que la demande de résiliation judiciaire d’un bail suppose au préalable que la preuve par tous moyens de la réelle existence du contrat de location allégué soit rapportée, et qu’elle ne saurait en aucun cas résulter de la simple occupation des lieux par Monsieur [V] [M].

Pour rappel, l’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».

Dès lors, faute de démontrer l’existence d’un bail verbal portant sur le bien immobilier situé au [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5], la demande de prononcé de sa résiliation judiciaire formulée par Monsieur [I] [F] ne pourra qu’être rejetée, de même que le requérant sera intégralement débouté de ses demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de condamnation de Monsieur [V] [M] au paiement de loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le demandeur succombant à l’instance, l’ensemble des dépens seront, par conséquent, laissés à sa charge.

En l’espèce, l’ensemble des demandes de Monsieur [I] [F] étant rejeté, il y a lieu d’écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile relatif aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [I] [F] recevable en son action ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées par Monsieur [I] [F] à l’encontre de Monsieur [V] [M], visant à la résiliation judiciaire du bail verbal allégué, à l’expulsion, ainsi qu’au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les entiers dépens à la charge de Monsieur [I] [F].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, Le juge,