Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 1] [Localité 1] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00975 - N° Portalis DBXU-W-B7J-II36

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/ [D] [O]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 27 Avril 2026 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 2] Service SURENDETTEMENT [Localité 2]

Représentée par Maître Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de PARIS - Substitué par Maître Nadia BALI, Avocat au Barreau de l'EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [O] [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3]

Non Comparant

DÉBATS à l'audience publique du : 04 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 12 août 2024, Monsieur [R] [P] a donné à bail à Monsieur [D] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 486 euros et 180 euros de provisions sur charges.

Par contrat conclu le 13 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [P] a sollicité la mise en jeu de l'engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 2.664 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de décembre 2024 à avril 2025.

Par conséquent, le 03 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [D] [O] un commandement de payer la somme de 2.664 euros, outre les frais de l'acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Suite à de nouveaux incidents de paiement, Monsieur [R] [P] a de nouveau fait jouer l'engagement de caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 1.332 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de mai et juin 2025.

C'est dans ces conditions que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [D] [O] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'EVREUX par acte de commissaire de justice du 18 août 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 04 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de sa créance et s'est référée, pour le surplus, à son assignation. Elle a sollicité du tribunal de voir :

- L'en déclarer bien fondée, - Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014, - Vu le commandement de payer en date du 03 juin 2025, - Vu les articles 1134, 1147, et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil, - Vu l'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 : - Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; - À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [D] [O] ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [O] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; - Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil, - Condamner Monsieur [D] [O] à lui payer la somme actualisée de 8.017,30 euros, arrêtée au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 juin 2025 sur la somme de 2.664 euros ; - Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - Condamner Monsieur [D] [O] à lui à payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; - Condamner Monsieur [D] [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - Condamner Monsieur [D] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Monsieur [D] [O], bien qu'ayant reçu signification de l'assignation à étude, n'a pas comparu et n'était pas représenté.

Le diagnostic social et financier a été reçu avant l'audience mais il ne contenait aucune information sur la situation personnelle et financière du locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile : " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile : " Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LE DROIT D'AGIR AUX [Localité 4] DE RÉSILIATION DU BAIL DE LA CAUTION :

L'article 2309 du Code civil dans sa version applicable au contrat dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Par ailleurs, il ressort de l'article 7.1 de la convention État - UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

En outre, la quittance subrogative du 20 janvier 2026 versée au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l'article 2309 du Code civil précité pour stipuler : " ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ".

Ainsi, par les quittances subrogatives et le décompte VISALE actualisé au 27 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur treize loyers, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

II. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION :

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 19 août 2025, soit au moins six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX, également par la voie électronique, le 05 juin 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation le 18 août 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause VIII, page n°5) et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [D] [O] le 03 juin 2025 pour un montant en principal de 2.664 euros.

Il ressort du décompte de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que ce commandement est demeuré infructueux plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2025.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l'expulsion de Monsieur [D] [O] sera ordonnée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉ D'OCCUPATION :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : " payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [O] reste lui devoir la somme de 8.017,30 euros à la date du 27 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés.

Non comparant, Monsieur [D] [O], n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 8.017,30 euros correspondant

- aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 16 juillet 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire ; - à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme de janvier 2026, correspondant au dernier terme du décompte.

Il sera de plus condamné au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 2.664 euros à compter du commandement de payer (03 juin 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.

Enfin, Monsieur [D] [O] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de février 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard des situations respectives de parties, il n'apparait pas équitable de condamner Monsieur [D] [O] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de Monsieur [R] [P] ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2024 entre Monsieur [R] [P] et Monsieur [D] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 16 juillet 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [D] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.017,30 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation, compte arrêté au 27 janvier 2026 ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025 sur la somme de 2.664 euros ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de février 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main. A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.