Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04581 N° Portalis DBW5-W-B7J-JRU4

Minute : 2026/ Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

S.C.I. CASTAL

C/

[K] [V] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Matthieu LEMAIRE - 53

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [K] [V] [W]

Me Matthieu LEMAIRE - 53 Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. CASTAL dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Matthieu LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 53 substitué par Me Valentin DURAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 53

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [V] [W] né le 27 Janvier 1982 à [Localité 2] (CAMEROUN) non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et Marie MBIH présente lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [E] [J], Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Février 2026 Date des débats : 10 Février 2026 Date de la mise à disposition : 07 Mai 2026 EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2015, la SCI MARE a donné à bail à Monsieur [K] [V] [W] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 4] à CAEN (14000), moyennant un loyer mensuel de 345 euros augmenté des provisions pour charges locatives d'un montant de 60 euros.

Suivant actes authentiques en date du 22 janvier 2016, la SCI MARE a cédé l’immeuble à Monsieur [O] [P] et Madame [C] [G], lersquels l’ont ensuite cédé à Monsieur [N] [X] et Madame [D] [B] en date du 17 mai 2018, cédé à nouveau au profit de la SCI CASTAL suivant acte authentique du 18 mars 2024.

Le 1er juillet 2025, la SCI CASTAL a fait signifier à Monsieur [K] [V] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 2.430 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, remis à l’étude, la SCI CASTAL, a fait assigner Monsieur [K] [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de voir : - prononcer la résiliation du bail ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [V] [W], des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.412-6 et R.411-1 à R.442-4 du Code des procédures civiles d'exécution ; - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais , risques et péril du défendeur ; - condamner Monsieur [K] [V] [W] à payer : * la somme de 6.885€ au titre des loyers et charges impayés à la date de l'assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats; * une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges de la résiliation, jusqu'à la totale libération des lieux loués et restitution des clés; * une astreinte de 15 euros par jour à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement ; * la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; * les dépens.

A l’audience du 10 février 2026, la SCI CASTAL a comparu, représentée par son conseil. Elle a maintenu ses demandes tout en actualisant la dette.

Monsieur [K] [V] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [K] [V] [W], par exploit d’huissier remis à étude.

Il n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 19 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 4 juillet 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 1er juillet 2025, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 2.430 euros.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du bail, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'étant pas applicable à la date du bail.

En l’espèce, la SCI CASTAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté à décembre 2025 inclus, ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 6.885 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er septembre 2025 et de condamner Monsieur [K] [V] [W] au paiement de la somme de 6.885€, suivant décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, force est de constater que Monsieur [K] [V] [W] n'a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l'audience.

Par conséquent, Monsieur [K] [V] [W] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [K] [V] [W] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande d'astreinte au regard de l'octroi de l'aide de la force publique jugée suffisante à exécuter le présent jugement.

Monsieur [K] [V] [W] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [V] [W] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 1er septembre 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [V] [W], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à la SCI CASTAL la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée à la requête de la SCI CASTAL ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 28 juillet 2015, portant sur un logement à usage d'habitation sis [Adresse 5] [Localité 3], à compter du 1er septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [W] à payer à la SCI CASTAL la somme de 6.885 euros, suivant décompte arrêté au mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [V] [W] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [V] [W] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [W] à payer à la SCI CASTAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu'une personne m enacée d'expulsion sans relogement peut : - former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, - saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 6]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public.fr" ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [W] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] [W] à payer à la SCI CASTAL la somme de 800€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION