Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E (Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)

JUGEMENT : [D], [D] / [L], [Q] N° RG 25/00146 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4KH N° 26/00086 Du 07 Mai 2026

Grosse délivrée

Me Jessica DUDOGNON

Expédition délivrée

Me Jessica DUDOGNON Me FAYET Me HOBSTERDRE -HAUTECOEUR

Le 07 Mai 2026

Mentions :

DEMANDEURS Monsieur [J] [P] [G] [D] né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 1] pacsé sous le régime de l’indivision avec Monsieur [C] [Y] [M] [U] Venant aux droits de madame [R] [H] [E] [A] née le [Date naissance 2]/1939 et décédée le [Date décès 1]/2023 en qualité d’héritiers.

représenté par Me Jessica DUDOGNON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, vestiaire : 323

Monsieur [F] [B] [W] [D] né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 1] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 2] Venant aux droits de madame [R] [H] [E] [A] née le [Date naissance 2]/1939 et décédée le [Date décès 1]/2023 en qualité d’héritiers.

représenté par Me Jessica DUDOGNON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, vestiaire : 323

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDEURS Monsieur [N] [X] [Y] [L] né le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 1] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Magali FAYET de la SELARL CABINET FB JURILEX, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [S] [H] [Q] épouse [L] née le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 2] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Magali FAYET de la SELARL CABINET FB JURILEX, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PARTIES SAISIES

CREANCIER INSCRIT S.A. BNP PARIBAS dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Stéphanie HOBSTERDRE-HAUTECOEUR de la SELARL HAUTECOEUR - DUCRAY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, Maître Hubert ROUSSEL de la SELARL ROUSSEL-CABAYE ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur Franck BECU GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l'audience du 05 Mars 2026, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 07 Mai 2026 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du sept Mai deux mil vingt six, signé par Monsieur BECU, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par assignation délivrée le 24 novembre 2025, Monsieur [J] [D] et Monsieur [F] [D] ont initié une procédure de saisie immobilière à l'encontre de Monsieur [N] [L] et de [S] [Q] épouse [L], en vertu d'un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 20 août 2025 en recouvrement d'une somme de 344.258, 47 arrêtée à la date du 26 juin 2025.

Le commandement de payer a été publié le 03 octobre 2025 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 1] (volume 2025 S n°162).

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 27 novembre 2025 au greffe de la juridiction.

L’assignation a été régulièrement dénoncée auprès de la BNP Paribas SA par un acte de commissaire de gouvernement en date du 24 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions visées le 05 mars 2026, les époux [D] demandent au Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Nice statuant en matière immobilière de : - valider la saisie immobilière ; - statuer sur les contestations et demandes incidentes éventuelles ; - fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 26 juin 2025 à la somme de 344.258, 47 Euros outre intérêts postérieurs au taux légal et jusqu’à complet paiement outre mémoire ; - débouter les débiteurs de leur demande de vente amiable du bien saisi au prix de 200.000 Euros ; - A titre subsidiaire ; . dire et juger que la vente amiable ne peut être autorisée qu’au prix plancher de 300.000 Euros ; . ordonner qu’en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l’acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente ; - A défaut, déterminer les modalités de la vente ; - En tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, au profit de Maître Dudognon ; - Condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière, distrait au profit de Maître [K] sur son affirmation d’en avoir fait l’avance.

A l’appui de leurs prétentions, ils indiquent s’opposer à la demande de vente amiable présentée par les débiteurs saisis dans la mesure où aucun mandat de vente n’est produit, ni d’avis de valeur du bien. Ils font valoir que leur créance est de 344.258, 87 Euros alors que le créancier inscrit en premier rang a déclaré une créance de plus de 160.061, 81 Euros. Ils indiquent que le prix au m² est évalué entre 2.900 Euros et 3.027 Euros pour ce type de bien et en déduisent que si la vente amiable doit être autorisée, elle ne peut être inférieure à 300.000 Euros.

Dans ses dernières conclusions visées à l’audience du 05 mars 2026, les époux [L] demandent au Juge de l’exécution du Tribunal de Nice de : - autoriser la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis de Monsieur [N] [L] et Madame [S] [Q] épouse [L] consistant en un terrain à bâtir cadastré D [Cadastre 1] de 46 à 60 ca à [Localité 2] Alpes-Maritimes [Localité 2] ; - fixer à la somme de 200.000 Euros net vendeur, le prix en deçà duquel ces biens ne peuvent être vendus ; - dire que l’affaire sera rappelée à telle nouvelle audience ; - dire que les dépens seront compris des les frais de poursuite soumis à taxe.

A l’appui de leurs prétentions, ils indiquent envisager de céder leur terrain au prix de 200.000 Euros correspondant à un prix inférieur du marché tel que cela résulte du rapport d’expertise établi par l’expert [V]. Ils font valoir que ce prix de 200.000 Euros permet de désintéresser les demandeurs du montant des causes du commandement et des frais et intérêts générés postérieures à celui-ci.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les époux [D] poursuivent la vente des biens et droits immobiliers sis à [Localité 2] (Alpes Maritimes) sis [Localité 3] consistant en une parcelle de terrain à bâtir figurant au cadastre section D n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 3].

Sur l’existence d’un titre exécutoire :

Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats : - un arrêt réputé contradictoire, définitif (certificat de non pourvoi en date du 04 novembre 2025), rendu par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence le 15 mai 2025 suite à un appel du jugement contradictoire rendu en premier ressort par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Nice le 06 mai 2024 ; - un arrêt contradictoire, définitif (certificat de non pourvoi du 07 juillet 2025), rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 15 septembre 2022 sur appel d’un jugement contradictoire en premier ressort rendu par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Nice du 14 juin 2021.

Dans ces conditions, les époux [D] dispose bien d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible selon les dispositions susvisées.

Il y a donc lieu de faire droit, au vu des pièces justificatives transmises, à la demande formée par les créanciers poursuivant et de valider la saisie immobilière à hauteur du montant susmentionné soit 344.258, 47 arrêtée à la date du 26 juin 2025, lequel n’est pas contesté par les débiteurs saisis.

Sur l’autorisation de vente amiable :

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois ».

Concernant l’orientation de la procédure, il convient d’autoriser la vente amiable des biens saisis dans la mesure où cette vente est, en principe, davantage profitable que la vente par adjudication pour les parties.

En revanche, le prix de 200.000 Euros invoqué par les débiteurs saisis ne sera pas retenu. Il ressort, en effet, des écritures des époux [L] que cette somme est inférieure au prix du marché. Par ailleurs, l’étude de marché jointe par les débiteurs saisis datent du 06 octobre 2019 soit il y a plus de six ans au jour de l’audience d’orientation. A cette date, la valeur totale du bien était évalué, au vu du caractère occupé du bien, à 255.026 Euros soit à un prix au logement au m² de 2.042 m² et une valorisation des annexes à hauteur de 10.000 Euros.

En revanche, la recherche jointe par le créancier poursuivant, réalisée sur le site Pap pour obtenir le prix moyen d’une maison dans la commune de [Localité 2] n’est pas, à elle seule et en l’absence d’éléments complémentaires, significative. Il ressort, en outre, de cette « évaluation » que l’évolution des prix durant ces cinq dernières années n’est pas lisible.

Il convient toutefois, au vu de l’ensemble des éléments fournis, de fixer le prix net vendeur en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus à la somme de 250.000 Euros.

Il convient de rappeler que les biens peuvent être vendus à un prix supérieur par les débiteurs saisis.

Par ailleurs, les frais de poursuites doivent être taxés à hauteur de 2.185, 08 Euros au vu des justificatifs produits.

Sur les dépens

Monsieur [N] [L] et de [S] [Q] épouse [L] seront condamnés solidairement aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant en matière d’exécution immobilière, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Valide la procédure de saisie pour la somme de 344.258, 47 Euros arrêtée à la date du 26 juin 2025 ;

Autorise la vente amiable des biens saisis ;

Fixe à la somme de 250.000 €, net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 2.185, 08 €;

Dit que les frais taxés seront payés directement par l'acquéreur en sus du prix ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 03 septembre 2026 à 09h00 ;

Rappelle que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il convient d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que le justificatif du paiement des frais de poursuite à hauteur de 2.185, 08 € ;

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [L] et Madame [S] [Q] épouse [L] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés.

La greffière Le juge de l’exécution