Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

BEZIERS

Minute Ordo n° 26/119

Affaire N° RG 25/02254 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YVW

ORDONNANCE du 07 Mai 2026

Ordonnance de la Mise en Etat rendue le 07 Mai 2026 par Joël CATHALA, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat, assisté de Violaine MOTA, Greffier, dans l'instance :

ENTRE :

S.A.R.L. ZERDA immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 448 441 329 prise en la personne de son représentant légal en exercice ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 1]

Représenté par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

Monsieur [V] [S] né le 16 juin 1980 à [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 1]

Représenté par Maître Marie-Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [P] [L] née le 24 septembre 1950 à [Localité 3] (34) [Adresse 3] [Localité 4]

Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [C] [L] né le 5 mars 1953 à [Localité 3] (34) [Adresse 3] [Localité 1]

Représenté par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

S.C.I. ORION agissant par l’intermédiaire de son mandataire Mme [P] [L] immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 382 425 890 prise en la personne de son représentant légal en exercice ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 1]

Représentée par Me David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

La cause mise au rôle à l’audience du 02 avril 2026, a été régulièrement appelée.

Maître Axelle NEGRE, Maître David BERTRAND, substitué à l’audience par Maître Louis BONNET, et Maître Philippe CALAFELL ont été entendus en leurs plaidoiries ;

Sur quoi, le Juge de la Mise en Etat, a mis l’affaire en délibéré au 07 Mai 2026 et l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Vu l'exploit du 2 septembre 2025 par lequel la SARL ZERDA a assigné devant le tribunal judiciaire de Béziers la SCI Orion agissant par l'intermédiaire de son mandataire Mme [P] [L] et M. [V] [S] ( N° RG 25/02486),

Vu l'exploit du 2 septembre 2025 par lequel la SARL ZERDA a assigné Mme [P] [L], M. [C] [L] et M. [V] [S] devant le tribunal judiciaire de Béziers (N° RG 25/02254),

Vu l'exploit du 17 septembre 2025 par lequel la SARL ZERDA a assigné Mme [P] [L], M. [C] [L] et M. [V] [S] devant le tribunal judiciaire de Béziers (N° RG 25/02329),

Vu les procédures d'incident initiées par M. [V] [S] dans les 3 dossiers aux fins de jonction des 3 procédures et de constatation de l'irrecevabilité des actions engagées par la société ZERDA pour prescription acquise,

Vu les conclusions d'incident en réponse puis en réplique de la SARL ZERDA, des consorts [L], de la SCI ORION et de M. [V] [S],

Après avoir entendu les conseils des parties à l'audience de plaidoirie sur incident du 2 avril 2026,

MOTIVATION

1) La demande de jonction

En application des dispositions des articles 367 et 368 du code de procédure civile, il y a lieu de constater, entre les litiges enregistrés sous les numéros 25/02254, 25/02329 et RG 25/02486, l'existence d'un lien tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble et de prononcer en conséquence la jonction des instances correspondantes.

2) Les fins de non-recevoir pour prescription

* En droit,

Selon l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel que la prescription.

Selon l’article L.145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L'article L 145-46-1 du code de commerce organise le droit de préemption des locataires commerçants en cas de vente du local à usage commercial par le bailleur.

L'action en nullité de la vente du local commercial pour méconnaissance du droit de préférence du locataire est exercée en vertu du statut des baux commerciaux et est donc soumise à la prescription biennale de l'article L 145 – 60 du code de commerce.

En application de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

* Au cas particulier le juge de la mise en état constatera que le local commercial loué par la société ZERDA appartient à plusieurs propriétaires distincts, membres de la même famille et ayant composé une SCI familiale, qui ont manifestement décidé de vendre leur bien immobilier en liant leurs propriétés distinctes dans un même ensemble immobilier par un seul compromis de vente passé le 28 mars 2018 au profit de M. [V] [S] pour un prix principal global de 220 000 € ensuite secondairement réparti entre les divers propriétaires, sans que leurs propriétés spécifiques soient distinguées.

Dès lors le courrier du notaire en date du 5 avril 2018 notifié par LR AR à la société ZERDA :

« Monsieur le Gérant, Je vous informe que Monsieur et Madame [X] [L], Madame [P] [L] et la SCI Orion entendent procéder à la vente du local à usage commercial que vous louez à Béziers (Hérault) aux adresses ci-dessus visées. Le prix de vente global des immeubles est de 220 000 €, prix payable le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Auquel il y a lieu d'ajouter le paiement des frais, droits et émoluments de l'acte authentique de vente évalués à la somme de 17 500 €, en ce non compris les frais de prêt. En vertu de l'article L 145-46-1 du code du commerce, le locataire bénéficie dans votre cas d'un droit de préemption. Aussi vous voudrez bien dans un délai d'un mois à compter de la réception de la présente notification, faire connaître à l'office notarial par lettre recommandée avec demande d'avis de réception si vous entendez ou non acquérir ces locaux au prix et conditions prévues. L'absence de réponse dans le délai qui vous est imparti équivaudra à une renonciation à l'exercice de votre droit de préférence pour cette vente. (…) » (Suivent la reproduction prévue par la loi des dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L 145-46-1 du code de commerce.)

reprend valablement les termes de la vente intervenue et apparaît conforme aux prescriptions de l'article L 145-46-1 précité organisant l'information du locataire commercial afin qu'il puisse exercer son droit de préemption.

La fragmentation de la vente entre les divers propriétaires survenue secondairement devant le notaire, principalement pour des raisons de publicité foncière, n'est pas de nature à changer la nature globale de la vente immobilière intervenue au bénéfice de M. [V] [S].

Il en résulte que la prescription biennale attachée à l'action en nullité de la vente du local commercial pour méconnaissance du droit de préférence du locataire doit avoir pour point de départ ce courrier en date du 5 avril 2018 ; la prescription est donc acquise depuis le 6 avril 2020 et les actions de la SARL ZERDA sont irrecevables pour avoir été engagées postérieurement à cette date.

3) Les demandes annexes

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la SARL ZERDA, partie succombante, à verser à chacune des parties opposées, selon dispositif, la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles engagés pour la présente procédure, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/02254, 25/02329 et RG 25/02486, sous le premier numéro RG 25/2254,

DECLARE irrecevables les actions engagées par la SARL ZERDA pour prescription acquise,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SARL ZERDA à payer les sommes suivantes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

– 2000 € à M. [V] [S], – 2000 € à la SCI Orion et aux consorts [L],

CONDAMNE la SARL ZERDA aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT, Violaine MOTA Joël CATHALA