Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 25/00337 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH2J

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L'EXÉCUTION SAISIES IMMOBILIERES JUGEMENT rendu le 07 mai 2026 DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet ROUMILHAC, exerçant sous le nom commercial Cabinet JOURDAN [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [C] née le [Date naissance 1] 2003 à [Localité 4] (75) [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1281

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2026-006274 du 09/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 26 mars 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à : Me [Localité 6] Copie certifiée conforme délivrée à : Me GROGNARD Le : susceptible d’appel

* * * * * * Décision du 07 Mai 2026 Saisies immobilières N° RG 25/00337 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH2J

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 31 juillet 2025, publié le 22 septembre 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 1, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à Mme [I] [C], situés à cette adresse et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 3 novembre 2025, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d'orientation aux fins qu’il ordonne la vente forcée des biens et droits saisis en un seul lot sur la mise à prix de 100 000 euros, mentionne le montant de sa créance à la somme de 11 994,86 euros, en principal et intérêts, outre les intérêts postérieurs au 23 juillet 2025, ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet et, à titre subsidiaire, si la vente amiable était autorisée, fixe le montant minimum du prix de vente, taxe les frais de poursuites et dise que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce.

L’affaire a été renvoyée lors de l’audience du 18 décembre 2025, à la demande de Mme [I] [C].

Le créancier poursuivant et la débitrice saisie étaient représentés par leurs conseils à l’audience du 26 mars 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2026 et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet des demandes de mainlevée de la saisie immobilière et de radiation du commandement formées par Mme [I] [C], ainsi que de sa demande de cantonnement. Il a en outre déclaré s’en rapporter quant au mérite de la demande de vente amiable.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2026 et soutenues à l’audience, Mme [I] [C] a demandé, à titre principal, la mainlevée de la saisie immobilière et la radiation du commandement valant saisie. A titre subsidiaire, elle a demandé l’autorisation de vendre à l’amiable les biens saisis au prix minimum de 330 000 euros et, à titre infiniment subsidiaire, elle a demandé le cantonnement des effets de la saisie au seul lot n° 36.

Il est renvoyé, pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

Conformément à l’autorisation du juge donnée à l’audience, le conseil de Mme [I] [C] a communiqué en délibéré un mandat de vente du bien saisi.

MOTIFS DU JUGEMENT

L'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution dispose que, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles Décision du 07 Mai 2026 Saisies immobilières N° RG 25/00337 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBH2J

L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur la demande de mainlevée de la procédure de saisie immobilière

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L’article L. 121-2 du même code dispose que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

Mme [I] [C] invoque le caractère disproportionné de la procédure de saisie immobilière, au regard du montant de la dette et des graves conséquences qui résulteraient d’une perte du bien, qui constitue son logement et celui de sa mère, toutes deux étant sans ressources.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires justifie avoir interrogé, sans succès, le fichier Ficoba le 7 janvier 2025 et vainement délivré à Mme [I] [C] un commandement de payer aux fins de saisie-vente le 10 avril 2025. En outre, celle-ci déclare elle-même être sans revenus réguliers.

Dans ces conditions, étant encore rappelé que la créance dont le paiement est poursuivi porte sur des charges de copropriété désormais anciennes puisque arrêtées au 17 juillet 2024, il n’apparaît pas que la présente procédure présenterait un caractère disproportionné, inutile ou abusif.

Il n’y a donc pas lieu d’en donner mainlevée.

Sur le montant de la créance

En l'espèce, le créancier poursuivant fonde ses poursuites sur un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 novembre 2024, signifié le 6 janvier 2025 à Mme [I] [C] et devenu définitif ainsi que cela résulte du certificat de non appel versé aux débats.

Conformément à ce jugement, au décompte figurant au commandement de payer valant saisie immobilière et compte tenu des paiements effectués, la créance du syndicat des copropriétaires peut être mentionnée pour les sommes suivantes : - principal (charges de copropriété arrêtées au 17 juillet 2024, 3e trimestre 2024 inclus) : 8 865,94 euros - frais nécessaires de recouvrement : 173,62 euros - dommages-intérêts : 600 euros - article 700 du code de procédure civile : 800 euros - intérêts au 23 juillet 2025 : 1 128,17 euros - règlements décembre 2025 : - 9 400 euros Total : 2 167,73 euros, outre intérêts depuis le 24 juillet 2025.

La créance sera mentionnée pour ce montant.

En revanche, la somme de 427,13 euros, réclamée au titre des dépens, ne peut donner lieu à recouvrement forcé qu'au vu d'un certificat de vérification ou d'une ordonnance de taxe exécutoires, non communiqués.

Sur la vente amiable

Aux termes de l'article R. 322-21 de ce code, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l'article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l'article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l'immeuble ainsi que toute somme acquittée par l'acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l'article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l'article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument perçu par les notaires en application de l'article A. 444-91 du même code.

L'article L. 322-4 de ce code dispose que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l'article R. 322-25 de ce code, à l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque prises du chef du débiteur.

En l’espèce, Mme [I] [C] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits saisis.

Elle verse aux débats une estimation du bien saisi de l’agence Guy Hocquet Saint-Martin, non datée, évaluant le bien entre 370 000 et 390 000 euros net vendeur, ainsi qu’un mandat de vente conclu avec cette agence le 2 avril 2026, pour une mise en vente du bien au prix de 435 000 euros, les honoraires de l’agent immobilier de 20 000 euros étant à la charge du mandant.

La vente envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché et le créancier poursuivant ne s’y oppose pas.

Il convient par conséquent d'autoriser la vente amiable, en fixant le prix minimum net vendeur à la somme prévue au dispositif.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l'article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 2 662,69 euros, laquelle s'ajoutera l'émolument prévu au profit de l'avocat du créancier poursuivant en application de l'article A. 444-191 V du code de commerce.

Il sera rappelé que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l'article L. 322-4 du code des procédures civiles d'exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l'émolument prévu à l'article A 444-191 V du code du commerce, par l'acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l'article R. 322-24 du code des procédures civiles d'exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Mentionne le montant total retenu pour la créance à l'encontre de Mme [I] [C] à la somme de 2 167,73 euros, outre intérêts depuis le 24 juillet 2025,

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 662,69 euros, à laquelle s'ajoutera l'émolument prévu à l'article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 330 000 euros,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du jeudi 3 septembre 2026 à 9h30,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

La Greffière La Juge de l’exécution