Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [M] [R]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09486 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDFL

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, vestiaire P500

DÉFENDERESSE Madame [M] [R] demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 mars 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mai 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09486 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDFL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2016 prenant effet rétroactivement le 17 mars 2014, [Localité 1] HABITAT–OPH (anciennement OPAC de [Localité 1]), a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 339,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3346,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [R] le 10 avril 2025.

Par assignation du 14 octobre 2025, PARIS HABITAT - OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [R] et de tous occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et restitution des clés - 3937,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la date de délivrance de l’assignation, - 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 janvier 2026 et renvoyée au 11 mars 2026.

A cette date, [Localité 1] HABITAT - OPH, représenté par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2026, s'élève désormais à 7 013,88 euros.

En défense, bien que régulièrement assignée, Mme [M] [R] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier et lecture en a été faite à l'audience.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande :

PARIS HABITAT - OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est communiqué.

L’action du bailleur est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

- Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 09 avril 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3346,68 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 1] HABITAT - OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

- Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 mars 2026, Mme [M] [R] lui devait la somme de 7 013,88 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3 937,19 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

Mme [M] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant puisqu’elle n’a pas comparu à l’audience, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur l’indemnité d’occupation

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner la locataire à son paiement provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de [Localité 1] HABITAT - OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 juin 2025 du bail consenti par [Localité 1] HABITAT – OPH(anciennement OPAC de [Localité 1])à Mme [M] [R] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ([Adresse 5],

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [M] [R] , sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [M] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 3 937,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet,

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 05 mai 2026 .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.