Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Manzan EHUENI

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier BOHBOT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/06529 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ7Q

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mercredi 06 mai 2026

DEMANDEURS Madame [D] [G], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDERESSE Madame [W] [H], demeurant [Adresse 2] comparante en personne assistée de Me Manzan EHUENI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1333

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 février 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 06 mai 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/06529 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ7Q

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [Y] et Mme [D] [G] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2]

Par acte sous seing privé à effet du 15 mars 2016, Mme [D] [G] a consenti un bail d'habitation meublée à Mme [W] [H] sur ces locaux moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 euros.

Par courrier du 10 février 2025, les bailleurs ont adressé à la locataire une mise en demeure de payer dans un délai de huit jours la somme principale de 5330 euros au titre de l'arriéré locatif, courrier dont Mme [W] [H] a accusé réception le 18 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, M. [N] [Y] et Mme [D] [G] ont assigné Mme [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, faire prononcer la résiliation du bail, dire et juger que Mme [W] [H] est occupante sans droit ni titre à compter de la décision, ordonner l'expulsion de Mme [W] [H], ordonner l'enlèvement et le transport des meubles et objets mobiliers, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 6100 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 2400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation et de tout acte subséquent.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l'audience du 3 novembre 2025 l'affaire a été renvoyée, à la demande de Mme [W] [H], à l'audience du 12 février 2026.

A cette audience M. [N] [Y] et Mme [D] [G], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 2 février 2026, s'élève désormais à 9360 euros. Sur la nullité de l'assignation ils font valoir que la date de naissance et la profession de la défenderesse ne sont pas exigées, que l'assignation est signée et comporte le nom du commissaire de justice, subsidiairement que la défenderesse ne démontre aucun grief. Ils soutiennent que la délivrance d'un commandement de payer n'est pas imposée s'agissant d'une demande de résiliation judiciaire. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement, Mme [W] [H] ne produisant aucun élément justificatif sauf un avis d'imposition dont il ressort qu'elle n'est pas en mesure de régler la dette.

Mme [W] [H], assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, ne soutient pas la fin de non-recevoir tirée du défaut de notification de l'assignation au préfet et sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - Prononcer la nullité de l'assignation - Débouter le bailleur de ses demandes - A titre subsidiaire : lui accorder les plus larges délais de paiement, - En tout état de cause condamner M. [N] [Y] et Mme [D] [G] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Me EHUENI, sous réserve de renonciation à percevoir la part contributive de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la nullité de l'assignation

Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L'article 648 du code de procédure civile dispose tout acte de commissaire de justice indique : 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En l'espèce, Mme [W] [H] n'ayant pas soutenu la fin de non-recevoir, il doit être considéré que l'exception de nullité a été présentée in limine litis. Elle est donc recevable.

Cependant, comme le font valoir les demandeurs, Mme [W] [H] n'a fait la démonstration d'aucun grief. L'exception de nullité sera en conséquence rejetée. Au surplus l'article 648 du code de procédure civile n'exige pas que l'assignation mentionne les date et lieu de naissance, la nationalité et la profession du défendeur mais seulement du requérant. Le procès-verbal de signification de l'assignation comporte le nom et la signature du commissaire de justice.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, s'agissant d'une demande de résiliation judiciaire du bail, aucune disposition légale n'impose au bailleur de faire délivrer un commandement de payer, cet acte étant uniquement exigé lorsque celui-ci entend faire application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 10 février 2025, Mme [W] [H] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 5330 euros qui y était mentionnée.

M. [N] [Y] et Mme [D] [G] versent ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 février 2026, Mme [W] [H] leur devait la somme de 9360 euros.

La défenderesse n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6100 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat à la date de la présente décision et l'expulsion de Mme [W] [H].

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [Y] et Mme [D] [G] ou à leur mandataire.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, contrairement à ce que soutient Mme [W] [H], l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable s'agissant d'une demande de résiliation judiciaire et non d'acquisition de la clause résolutoire. La défenderesse peut ainsi uniquement prétendre à des délais de paiements sur le fondement de l'article 1343-5 (et non plus 1244-1) du code civil.

Mme [W] [H] a produit son avis d'imposition 2025 dont il ressort qu'elle a perçu en 2024 un revenu annuel de 3000 euros. Elle n'est donc pas en mesure de régler des mensualités de 390 euros (9360/24). Elle n'a pas justifié de sa situation actuelle. La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [W] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance en ce compris le coût de l'assignation, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.

Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable l'exception de nullité de l'assignation et la rejette ;

PRONONCE la résiliation à la date de la présente décision du bail d'habitation à effet du 15 mars 2016 conclu entre M. Mme [D] [G], d'une part, et Mme [W] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2],

ORDONNE à Mme [W] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [H] à payer à M. [N] [Y] et Mme [D] [G] la somme de 9360 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6100 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE Mme [W] [H] de sa demande de délais de paiement ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [W] [H] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation ;

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection