Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [N] [S] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à :Monsieur [F] [X]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08449 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3SD

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT PROROGE rendu le 06 mai 2026

DEMANDEUR Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 1] comparant en personne

DÉFENDEUR Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 mai 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2020, M. [F] [X] a consenti un bail d'habitation à M. [N] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 4ème étage, bâtiment A, porte gauche, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 511,73 euros et d'une provision pour charges de 37,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 950 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [S] le 28 mars 2025.

Par assignation du 4 septembre 2025, M. [F] [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [S], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 5650 euros au titre de l'arriéré locatif, mois d'août 2025 inclus, à parfaire le jour de l'audience, avec les intérêts légaux, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l'échéance de septembre 2025 et jusqu'à libération des lieux, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 février 2026, M. [F] [X], comparaissant en personne, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2026, s'élève désormais à 8 400 euros, terme de janvier 2026 inclus. M. [F] [X] indique qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier loyer versé datant du mois d'avril 2025. Il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Décision du 06 mai 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08449 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3SD

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l'espèce, M. [F] [X] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer la somme de 3 950 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 26 mars 2025.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient d'en faire application et de constater que, d'après l'historique des versements, cette somme n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement et qu'aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2025.

Si, en application de l'article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c'est à la condition qu'il ait été saisi d'une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l'espèce, M. [N] [S] ne comparaît pas à l'audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l'instar du bailleur. En tout état de cause, il n'a pas repris le paiement de son loyer avant l'audience.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [F] [X] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, M. [F] [X] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 janvier 2026, M. [N] [S] lui devait la somme de 8 350 euros, soustraction faite des frais de procédure (9 900 euros de loyers appelés, dont il convient de déduire 1 550 euros versés par M. [N] [S]).

M. [N] [S] sera ainsi condamné à verser à M. [F] [X] la somme de 8 350 euros au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues au 6 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation sur la somme de 5 600 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il sera, par ailleurs, condamné à verser au demandeur une indemnité d'occupation d'un montant de 550 euros (loyer et charges incluses), à compter de l'échéance du mois de février 2026, jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [X] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser la somme de 300 euros à M. [F] [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er septembre 2020 entre M. [F] [X], d'une part, et M. [N] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 4ème étage, bâtiment A, porte gauche est résilié depuis le 27 mai 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [N] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], 4ème étage, bâtiment A, porte gauche ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [S] à payer à M. [F] [X] la somme de 8 350 euros (huit mille trois-cent-cinquante euros) au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues au 6 février 2026, échéance de janvier incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal sur la somme de 5 600 euros à compter du 4 septembre 2025 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [N] [S] à verser à M. [F] [X] une indemnité d'occupation mensuelle de 550 euros à compter de l'échéance du mois de février 2026, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [N] [S] à verser à M. [F] [X] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 et celui de l'assignation du 4 septembre 2025.

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge