Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

JUGEMENT DU : 04 Mai 2026 DOSSIER : N° RG 25/00408 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EHGO NAC : 5AA AFFAIRE : [O] [N], [K] [I] épouse [N] C/ [U] [X], [T] [F] MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme DROUY-AYRAL,

GREFFIER lors des débats : M.CHAUVIER accompagné de Mme ODRION, et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffier

PARTIES : DEMANDEURS

Monsieur [O] [N] né le 22 Juillet 1953 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [K] [I] épouse [N] née le 05 Mai 1955 à [Localité 3] MAROC [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDEURS

Madame [U] [X] [Adresse 2] [Localité 4] comparante

Monsieur [T] [F] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 5] non comparant

Débats tenus à l'audience du : 09 Mars 2026 Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026

Le 04 Mai 2026 ccc délivrées aux parties cccrfe délivrée à Me DELORD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 12 janvier 2021, M. [Q] [C] [N] et Mme [K] [N] ont donné à bail à M. [T] [F] et Mme [U] [X], un appartement n° 207, Villa Toscane [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 574 € dont 55 € de provision sur charges. Les propriétaires ont donné congé aux locataires aux fins de vente par actes séparés, l'un délivré à la personne de M. [F] le 2 octobre 2023 et l'autre, destiné à Mme [X], délivré en étude le 3 octobre 2023, au prix de 172 780 € net vendeur, à effet au 4 avril 2024.

Les locataires n'ayant pas accepté cette offre, ils sont désormais occupants sans droit ni titre depuis le 4 avril 2024.

Par actes du 8 octobre 2025 délivré à la personne de M. [F] et du 16 octobre 2025 délivré en étude s'agissant de Mme [X], M. et Mme [N] ont assigné les locataires pour obtenir la validation du congé aux fins de vente et leur expulsion.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er décembre 2025 et renvoyée à l'audience du 9 mars 2026 au cours de laquelle elle a été évoquée.

M. et Mme [N], représentés par leur avocat, sollicitent du Juge :

- de valider le congé, - d'ordonner l’expulsion de M. [F] et de Mme [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - de condamner M. [V] et Mme [X] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé majoré des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux, - de les condamner solidairement à leur payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, - de les condamner solidairement au paiement des entiers dépens de l'instance,

En défense, Mme [X], comparante, indique avoir quitté les lieux depuis dix ans environ et ne plus être concernée par ce litige.

M. [F], non comparant, a adressé au tribunal plusieurs courriers sans justifier d'une communication de ces derniers à M. et Mme [N]. En l'absence de contradictoire, ses arguments ne peuvent être retenus.

La décision sera rendue par jugement réputé contradictoire à l'égard des deux défendeurs, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026 par mise à disposition des parties au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la validation du congé

M. et Mme [N] produisent aux débats les congés aux fins de vente délivrés tant à M. [F] qu'à Mme [X] par actes de commissaires de justice. Ces actes sont conformes aux dispositions légales en ce qu'ils contiennent l'objet de la vente, les conditions de celle - ci et notamment le prix de vente, l'offre d'acquisition faite aux locataires, le délai de deux mois ouvert pendant le préavis, et la reproduction des alinés 1 à 5 de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. M. et Mme [N] justifient en outre de la réalité de leur intention de vendre le bien par la production du mandat exclusif de vente N° 190257 confié à l'agence Foncia le 28 septembre 2023.

M. [F], non comparant, et Mme [X], ne contestent pas les termes de ce congé qui sera validé.

II - Sur la demande d'expulsion

Le congé ayant été valablement délivré, M. [F] et Mme [X] n'ont pas fait offre d'acquisition pendant les deux premiers mois du délai de préavis, de sorte qu'ils sont, à compter de la date d'expiration de celui - ci, fixée au 4 avril 2026, occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] Toscane [Adresse 7], [Localité 5].

M. et Mme [N] indiquent que M. [F] se maintient dans les lieux, en payant régulièrement la somme fixée au titre du loyer devenu de fait indemnité d'occupation, et bloque ainsi la vente programmée.

Mme [X] indique avoir quitté les lieux depuis plusieurs années mais ne justifie pas avoir donné congé alors qu'elle a signé le bail.

L'expulsion des locataires, devenus occupants sans droit ni titre,sera donc ordonnée, avec recours possible à la force publique et à un serrurier en tant que de besoin.

III. Sur l'indemnité d'occupation

L'occupant sans droit ni titre conserve l'obligation de réparer le préjudice né de son maintien indu dans les lieux qui ne cesse qu'au jour de leur libération effective, par le versement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer indexé, majoré des charges.

En l'espèce, M. et Mme [N] justifient par la production du bail initial d'un loyer de 519 € révisable chaque année le 5 avril selon l'indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2011 soit 120, 95, outre une provision mensuelle de 55 € au titre des charges.

L'indemnité d'occupation dûe solidairement par M. [F] et Mme [X] sera donc fixée selon ces mêmes modalités à compter du 5 avril 2026.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [F] et Mme [X] seront condamnés solidairement au paiement des dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [N] les frais irrépétibles, et ils seront donc déboutés de la demande formée à ce titre.

Le tribunal rappelle en fin qu'en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

- Validons le congé donné par M. [O] [N] et Mme [K] [I] épouse [N] à M. [T] [F] et Mme [U] [X], aux fins de vente de l'appartement N° 207, Villa Toscane, [Adresse 8] à [Localité 6], délivré à la personne de M. [T] [F] le 2 octobre 2023 et à Mme [U] [X], en étude le 3 octobre 2023, au prix de 172 780 € net vendeur, à effet au 4 avril 2024,

- Ordonnons en conséquence à M. [T] [F] et Mme [U] [X], occupants sans droit ni titre depuis le 5 avril 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

- Disons qu’à défaut pour M. [T] [F] et Mme [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [E] [N] et Mme [K] [I] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrrurier,

- Condamnons solidairement M. [T] [F] et Mme [U] [X] à payer à M. [E] [N] et à Mme [K] [I] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 5 avril 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

- Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- Déboutons M. [E] [N] et à Mme [K] [I] épouse [N] de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamnons solidairement M. [T] [F] et Mme [U] [X] aux entiers dépens de l''instance,

- Rappelons que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE