Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 26/00323

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

N° RC 25/03631

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[X] [L]

Débats à l'audience du 19 Mars 2026

copie et grosse le : à [Localité 1] METROPOLE HABITAT

copie le : à Madame [X] [L], PREFET D’[Localité 2] ET LOIRE

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 30 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 1] METROPOLE HABITAT(OPH), immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 351 243 076 dont le siège social est sis [Adresse 2] Représenté par Mme [S] [N] munie d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Madame [X] [L] née le 19 Mai 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] comparante

D'autre Part ;

RG 25/03631

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2022, [Localité 1] métropole habitat a consenti un bail d'habitation à Madame [X] [L], portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 456.06 euros.

Invoquant des impayés de loyers, le 22 août 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, demeuré infructueux.

Tours métropole habitat a ainsi fait assigner Madame [X] [L] par acte de commissaire de justice du 10 août 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [X] [L] ; - dire que Madame [X] [L] est occupante sans droit ni titre du logement ; - ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ; - condamner Madame [X] [L] au paiement : - de la somme en principal de 6 380.35 euros au titre des impayés de loyers et de charges; - d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ; - de la somme de 150 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - aux entiers dépens selon article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation.

Tours métropole habitat - par la voix de sa représentante dûment mandatée - actualise la dette locative à la somme de 5 470.57 euros hors frais au 13 mars 2026. Elle précise que le loyer est réglé et qu’un accord verbal a été passé sur la base de 200 euros supplémentaires chaque mois, accord respecté. Le bailleur est d’accord pour maintenir cet échelonnement pour apurer la dette .

Madame [X] [L] indique avoir eu un accident du travail avec un impact sur ses ressources en qualité d’aide-soignante. Elle produit à l’audience ses bulletins de salaires de décembre 2025 à février 2026 attestant d’un salaire net mensuel de 2 165 euros. Elle sollicite la validation de cet accord verbal pour rester dans le logement.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination de prévention des expulsions locatives le 15 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 2] et [Localité 4] par voie électronique le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 22 août 2024 portant sur la somme en principal de 2 020.16 euros au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de la présente audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 25 novembre 2022 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois applicable, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 23 octobre 2024. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 novembre 2022, le commandement de payer délivré le 22 août 2024 pour un montant en principal de 2 020.16 euros ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5 470.57 euros,. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte arrêté à la date de l’audience à la somme 5 470.57 euros la somme de 252.26 euros de frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après, Madame [X] [L] sera ainsi condamnée à verser à [Localité 1] métropole habitat la somme de 5 218.31 euros. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [X] [L] a repris le réglement régulier de son loyer et consent un effort financier supplémentaire conformément à l’accord passé. Il est favorable à l’octroi de délais pour apurer la dette locative. Madame [X] [L] confirme sa capacité de régler 200 euros en plus de son loyer courant chaque mois. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la proposition faite pour apurer la dette et de l’accord du bailleur, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après. Madame [X] [L] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet. Sur les demandes accessoires L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée par le juge d’en mettre tout au fraction à charge d’une autre partie. Le bailleur a dû mettre en mouvement une action contentieuse, à défaut d’un accord entre les parties, engageant ainsi des frais de commissaire de justice. Il convient ainsi de mettre les dépens solidairement à la charge de Madame [X] [L] comprenant notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture. Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande. Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2022 entre Madame [X] [L] et [Localité 1] métropole habitat concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 23 octobre 2024 ; Condamne Madame [X] [L] à payer à [Localité 1] métropole habitat la somme de 5 218.31 euros (CINQ MILLE DEUX CENT DIX HUIT EUROS, TRENTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 mars 2026 ; RG 25/03631

Autorise Madame [X] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 200 € et une dernière mensualité qui réglera la dette en principal, frais et intérêts compris ; Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [X] [L] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [X] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 1] métropole habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [X] [L] soit condamnée à verser à [Localité 1] métropole habitat, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Condamne Madame [X] [L] aux entiers dépens de l’instance ; Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trente avril deux mille vingt six par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection