Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE DU 05 MAI 2026

Ordonnance du : 05 MAI 2026

N° RG 25/00746 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FMSZ

Société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE

c/

Société. M.B.E.[D]

DEMANDERESSE

Société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Charlotte THIBAULT de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Société M.B.E.[D], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l'audience du 13 Janvier 2026 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 24 Mars 2026 tenue par :

- Madame Sabine AUJOLET, Magistrat, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2022, la société ADS INVEST a consenti à la société M.B.E. [D] un bail commercial pour un local sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6 500 euros hors taxes et charges.

Par acte authentique du 31 janvier 2024, la société ADS INVEST a cédé les locaux en cause à la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE.

Par exploit de commissaire de justice du 6 juin 2025, la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE a fait délivrer à la société M.B.E. [D] un commandement de payer la somme de 34 308,59 euros au titre des loyers impayés au 5 juin 2025 et au titre de la clause pénale de 20% contractuelle, outre le coût de l'acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant que son commandement est resté sans effet, par exploit de commissaire de justice du 12 décembre 2025, la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE a fait assigner la société M.B.E. [D] devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail commercial ;ordonner l'expulsion de la société M.B.E. [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner la société M.B.E. [D] au paiement de la somme totale de 32 074,99 euros et à la somme de 6 415 euros correspondant à la clause pénale de 20% ;de fixer à 2 166,67 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société M.B.E. [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux par le preneurcondamner la société M.B.E. [D] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation. À l’audience du 24 mars 2026, la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE, représentée par avocat, maintient ses demandes.

La société M.B.E. [D], quoique régulièrement convoquée, n’a pas comparu et n’était pas représentée ; l’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2026, prorogé au 5 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats : du bail commercial en date du 31 décembre 2022, qui contient une clause résolutoire en son article 19 ;du commandement de payer la somme de 34 308,59 euros, arrêtée au 5 juin 2025, délivré le 6 juin 2025 ;du relevé de compte locatif de la société M.B.E. [D] fourni par la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE arrêté au mois d’août 2025 faisant état d'une dette locative de 32 074,99 euros ; La société M.B.E. [D], à qui il incombe de démontrer s'être acquittée de ses obligations, n’a pas comparu et ainsi, ne démontre ni ne soutient avoir soldé sa dette locative.

Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2025.

Sur l'expulsion

L'article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d'une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d'ordonner la libération des lieux par la société M.B.E. [D] et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier.

Le concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Sur les demandes en paiement

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

C’est sur le fondement des dispositions de ce texte que le juge des référés, juge du provisoire, peut allouer à une partie, à titre uniquement provisionnel, une somme d’argent à valoir sur une dette locative ou l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 32 074,99 euros au titre des loyers impayés, de la somme de 6 415 euros correspondant à la clause pénale de 20% ainsi que d’une indemnité d’occupation. Or, ces demandes sont formulées à titre définitif et non provisionnel, et excèdent en tant que tel les pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

La société M.B.E. [D], qui succombe, sera condamnée à verser à la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sabine AUJOLET, juge du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 31 décembre 2022 entre la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE, bailleur, et la société M.B.E. [D], preneur, à compter du 7 juillet 2025 ;

ORDONNONS l'expulsion de la société M.B.E. [D] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, sis [Adresse 3] à [Localité 1], au besoin avec le concours d'un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement au titre des loyers impayés formulée à titre définitif par la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement au titre de la clause pénale contractuelle formulée à titre définitif par la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formulée à titre définitif par la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE ;

CONDAMNONS la société M.B.E. [D] à verser à la société civile immobilière EXPANSIA PATRIMOINE la somme de 750 euros (SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société M.B.E. [D] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.