Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [D] [L]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Josépha REFUVEILLE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11000 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCB

N° MINUTE : 9

JUGEMENT rendu le 30 avril 2026

DEMANDEUR Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 1] -FINLANDE- - représenté par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B620

DÉFENDEUR Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 février 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2026 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 30 avril 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11000 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2010, M. [E] [J] a consenti un bail d'habitation à M. [D] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3252,20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [L] le 1er août 2025.

Par assignation du 27 octobre 2025, M. [E] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation annuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 2700 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 24 février 2026, M. [E] [J] maintient l'intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette au 1er février 2026 à 6233,52 euros et s'oppose à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [D] [L] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [J] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 juillet 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3252,20 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce M. [D] [L] n'a pas réglé le dernier loyer courant.

Dans ces conditions, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent qu'être rejetées.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [E] [J] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l'indemnité d'occupation et la dette locative et d'indemnités d'occupation

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail justifie d'allouer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer en l'espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi.

En l'espèce, M. [E] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2026, M. [D] [L] lui devait la somme de 6233,52 euros, terme de février inclus, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation.

M. [D] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au demandeur, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mars 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La demande d'intérêts de retard à compter de l'assignation est rejetée, l'indemnité n'étant pas due à cette date.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 novembre 2010 entre M. [E] [J], d'une part, et M. [D] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 1er octobre 2025,

REJETTE la demande de M. [D] [L] de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [D] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à M. [E] [J] la somme de 6233,52 euros (six mille deux cent trente-trois euros et cinquante-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 1er février 2026, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à M. [E] [J] une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à libération effective des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [E] [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2025 et celui de l'assignation du 27 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge