Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/14251 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZDAF

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 26 Février 2026

S.A. VILOGIA

C/

[K] [M] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [W] [C], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [M] [P], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 2023, la société SA Vilogia a donné à bail à Mme [K] [M] [P] un logement situé [Adresse 3] ([Adresse 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 527,57 euros, outre une provision sur charges de 306,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, la société SA Vilogia a fait signifier à Mme [K] [M] [P] un commandement de payer la somme principale de 3 238,50 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la société SA Vilogia a fait assigner Mme [K] [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [K] [M] [P], est occupant sans droit ni titre,A défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, Ordonner l’expulsion de Mme [K] [M] [P], ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner Mme [K] [M] [P] à lui payer une somme de 12 016,34 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,Condamner Mme [K] [M] [P] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement, Condamner Mme [K] [M] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Condamner Mme [K] [M] [P] au paiement des intérêts à compter de la présente décision,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner Mme [K] [M] [P] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner l’exécution provisoire,Condamner Mme [K] [M] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M. [W] [C], muni d’un pouvoir, maintient ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 22 461,60 euros au 11 décembre 2025. Elle précise qu’aucun paiement n’est intervenu à raison de l’absence de renouvellement du titre de séjour de sa locataire.

Mme [K] [M] [P], représentée par son conseil, précise qu’elle est mère de trois enfants et que compte-tenu de l’absence de renouvellement de son titre de séjour, elle n’a plus de revenus. Elle précise survivre grâce aux associations. Elle sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail : Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail : La société SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 février 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 octobre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant un délai de deux mois resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [K] [M] [P] le 6 février 2024, pour la somme en principal de 3 238,50 euros.

Pour autant, ce commandement de payer mentionne un délai de six semaines.

Dès lors, Mme [K] [M] [P] a pu être induite en erreur quant au délai lui étant imparti pour solder sa dette.

Ce commandement n’a donc pas produit d’effets.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société SA Vilogia de sa demande de constatation de la clause résolutoire.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail : Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, le bail conclu en date du 20 octobre 2023 contient une clause résolutoire.

La société SA Vilogia produit un décompte actualisé de sa créance arrêté au 11 décembre 2025, faisant état d’une dette locative d’un montant de 22 792,11 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués au titre des frais de poursuites compris dans les dépens ainsi que des surloyers facturés en février et mars 2025 qui ont été partiellement annulés pour un montant total de 1 238,08 euros.

Déduction faite de cette somme, la dette locative s’élève à la somme de 21 554,03 euros.

Mme [K] [M] [P] n’apporte donc aucun élément de nature à contester le montant de sa dette ainsi établie.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Mme [K] [M] [P] sera condamnée à payer à la société SA Vilogia la somme de 21 554,03 euros, au titre des loyers et charges impayés au 11 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur, dans les conditions prévues par l'article 1345-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

La société SA Vilogia s’oppose aux délais de paiements et précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’entrée dans les lieux de sa locataire.

Faute de ressources, il conviendra donc de ne pas lui accorder de délais de paiements, de prononcer la résiliation du bail la liant à la société SA Vilogia et d’ordonner son expulsion selon les modalités reprises au dispositif.

Mme [K] [M] [P] ne dispose donc plus de titre pour occuper les lieux et devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusqu’à la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la société SA Vilogia, du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges, soit la somme de 882,63 euros.

Il conviendra également de dire que lesdites charges pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

2.Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [K] [M] [P] sera condamnée aux dépens.

3.Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA Vilogia de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4.Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA Vilogia recevable en son action,

DEBOUTE la société SA Vilogia de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [K] [M] [P] à payer à la société SA Vilogia la somme de 21 554,03 euros, créance arrêtée au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DIT qu’il convient de ne pas accorder de délais de paiements à Mme [K] [M] [P],

PRONONCE la résiliation du contrat de bail entre Mme [K] [M] [P] et la société SA Vilogia, conclu en date du 20 octobre 2023, à la date du présent jugement,

ORDONNE à défaut pour Mme [K] [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE Mme [K] [M] [P] à payer à la société SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant actuel de 882,63 euros, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’établissement public [Localité 1] Métropole Habitat, ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision,

RAPPELLE à Mme [K] [M] [P] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 3]

ACCORDE à Mme [K] [M] [P] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire,

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [M] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;