Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07520 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZXPX

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 12 Mars 2026

S.A. 3F NOTRE LOGIS

C/

[B] [I] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SELARL DELOBEL-BRICHE, avocats au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [I] [Q], demeurant [Adresse 2] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Décembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 9 juillet 2024, la SA 3F Notre Logis, a donné à bail à M. [B] [Q] un logement et un parking situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 432,06 euros hors charges pour l'habitation et de 83,45 euros pour le stationnement.

Par acte du 19 février 2025, la SA 3F Notre Logis a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 3.752,75 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la SA 3F Notre Logis a fait assigner M. [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : Constater la résiliation du contrat de location aux torts du locataire et, à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties,- En conséquence, ordonner l'expulsion de M. [B] [Q] du logement et de la place de parking qu'il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son fait, avec au besoin le concours de la force publiqueCondamner M. [B] [Q] à lui payer :* la somme de 4.409,87 euros incluant le loyer du mois de mai 2025 * une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de juin 2025 et jusqu'à l'entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 542,76 euros * 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l'audience du 18 septembre 2025, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, la SA 3F Notre Logis, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 6202,72 euros.

M. [B] [Q], cité par acte de commissaire de justice délivré à l'étude, ne comparaît pas.

Par mention au dossier du 13 novembre 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 18 décembre 2025, afin que la bailleresse produise l'accusé de réception de la lettre de saisine de la CCAPEX.

A l'audience de renvoi, la SA 3F Notre Logis, représentée par son conseil, s'en rapporte à justice sur l'irrecevabilité de son action en résiliation du bail relevée d'office par le juge pour défaut de saisine de la CCAPEX.

Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 7.399,04 euros au 15 décembre 2025.

M. [B] [Q] n'était pas présent ni représenté.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 :

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. » En l'espèce, si l'assignation a bien été notifiée au préfet le 24 juin 2025, soit moins de six semaines avant l'audience, la SA 3F Notre Logis échoue à rapporter la preuve de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). En effet, seul est produit à cette fin un courrier simple daté 16 janvier 2024 intitulé « saisine CCAPEX », lequel ne permet pas d'établir la saisine effective de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 juin 2025.

Il n'est pas davantage établi par les pièces versées aux débats que la situation d'impayés de M. [B] [Q] a été préalablement signalée à la Caf du Nord.

Par conséquent, la SA 3F Notre Logis sera déclarée irrecevable en son action.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 juillet 2024, du commandement de payer signifié à M. [B] [Q] le 19 février 2025 et du relevé de compte arrêté au 15 décembre 2025, que la SA 3F Notre Logis rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

M. [B] [Q] ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte tenu par la bailleresse, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il est établi par les pièces du dossier que [B] [Q] demeure redevable envers la SA 3F Notre Logis de la somme de 7.371,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des frais de pénalités sur enquête en l'absence de preuve du respect de la procédure de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

M. [B] [Q] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

M. [B] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au représentant de l'Etat dans le département.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F Notre Logis irrecevable en son action tendant à la résiliation du bail ;

DIT que les demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sont sans objet;

CONDAMNE M. [B] [Q] à payer à la SA 3F Notre Logis la somme de 7.371,99 euros créance arrêtée au 15 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, concernant l'immeuble à usage d'habitation et l'emplacement de parking situés [Adresse 4], à [Localité 3], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [Q] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l'assignation en justice et de sa notification au représentant de l'Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 mars 2026.

Le Cadre Greffier, Le Juge, 

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;