Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00069 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6A66

MINUTE N° 26/ ARCHIVES N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2026

DEMANDEURS :

Madame [B] [R] née [D], demeurant [Adresse 1] Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2] (ESPAGNE) Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 3] Madame [X] [R], demeurant [Adresse 4] représentés par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEURS :

Madame [T] [E] épouse [I], demeurant [Adresse 5] comparante en personne

Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l'audience du 12 Mars 2026 Camille TROADEC lors du délibéré du 30 Avril 2026

DÉBATS : 12 Mars 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 30 Avril 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 30/04/2026

Exécutoire à : Me YHUEL-LE GARREC Gaëlle

Copie à : M. et Mme [I] [L] et [T], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2006, Monsieur et Madame [W] [R] ont donné à bail à Madame [T] [E] la location d’un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 500 euros, charges comprises.

Monsieur [W] [R] est décédé laissant pour lui succéder Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R].

Madame [T] [E] a épousé Monsieur [L] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] ont fait assigner Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 12 mars 2026, statuant sous la forme des référés, aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 29 mars 2006, tant à l’égard de Madame [T] [I] qu’à celui de Monsieur [L] [I], son époux,

-ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] ou de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique,

-supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

-s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile d’un technicien,

-condamner provisionnellement Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] à leur régler une somme de 25303 euros selon décompte arrêté au 7 novembre 2025, outre intérêts courus au taux légal depuis le 22 octobre 2025, date de la mise en demeure, sous bénéfice de capitalisation,

-ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants,

-condamner Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

-condamner les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût de la délivrance du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et la dénonce du présent acte à la préfecture,

-dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire avant enregistrement sur minute.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 12 mars 2026, Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R], représentés par leur conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, ont renouvelé l’ensemble de ses demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 27303 euros précisant que les locataires n’ont pas repris le versement mensuel du loyer avant l’audience.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [T] [I], comparante en personne, a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Elle a affirmé qu’elle pourra apurer la dette locative dans les jours à venir grâce à une donation faite à son profit. Elle a précisé ne pas disposer de ressources et ne pas savoir si elle souhaite rester dans les lieux.

Monsieur [L] [I] n’a pas comparu à l’audience. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] versent aux débats le contrat de bail conclu avec Madame [T] [E] signé le 29 mars 2006. Il n’est pas contesté par les parties le mariage de Madame [T] [E] avec Monsieur [M] [I].

Le contrat de bail contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de 2 mois après la signification d'un commandement de payer.

Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] ont laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 leur a été signifié le 18 novembre 2025.

Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois. Ils n'ont pas contesté le décompte de l’arriéré locatif produit aux débats par les demandeurs.

Ils n’ont pas fait état de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par les demandeurs et ne justifient pas d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement.

Si Madame [T] [I] a pu indiquer au cours de l’audience ne pas savoir si elle souhaite rester dans les lieux, il ne peut qu’être relevé que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Dès lors, ils ne remplissent pas les conditions posées par l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs pour bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] à la date du 18 janvier 2026.

Sur l'expulsion des locataires :

Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux:

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitat n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. En outre l'article L 412-2 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] forment une demande pour voir supprimé le délai pour quitter les lieux. En application des textes sus visé, la suppression du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivé. Or ils ne versent aucun élément nécessitant une telle suppression du délai pour quitter les lieux. Aussi, il convient de débouter Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] de cette demande de réduction et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur la demande visant à faire constater et estimer les réparations locatives:

Cette demande qui ne vise qu’à valider un droit appartenant aux propriétaires sans qu’ils y soient autorisés par un juge ne peut s’analyser comme une prétention au sens du code de procédure civile.

La juridiction ne s’estime dès lors pas tenue d’y répondre.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 18 janvier 2026, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à titre de provision jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle provisionnelle de 500 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] sollicitent de la juridiction la condamnation de Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] à leur verser à titre de provision la somme de 27303 euros, suivant décompte produit aux débats arrêté au 12 mars 2026, mois de mars 2026 inclus.

Madame [T] [I], qui a comparu à l’audience, n’a produit aucune pièce de nature à remettre en question le décompte produit par les bailleurs et n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte. Si elle s’était engagée au cours des débats à produire un justificatif de versements effectués durant le délibéré, elle n’a rien transmis à la juridiction dans les délais impartis.

Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] seront en conséquence condamnés à payer à Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] à titre de provision la somme de 27303 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 mars 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de prévoir que les intérêts dus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX et seront condamnés à payer à Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le Greffe,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] à la date du 18 janvier 2026.

Dit que l'expulsion de Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Déboute Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] de leur demande de réduction du délai pour quitter les lieux.

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due à titre de provision jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 500 euros charges comprises, à compter de la date du 18 janvier 2026 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte.

Condamne Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] à verser à Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] à titre de provision :

-la somme de 27303 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 mars 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-la somme mensuelle de 500 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’avril 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] à verser à Monsieur [Y] [V] à payer à Madame [B] [R], Monsieur [G] [R], Monsieur [S] [R] et Madame [X] [R] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [T] [I] et Monsieur [L] [I] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE