Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

N° RG 25/00666 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LR5J

Minute JCP n° 324/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [A] dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître GENY LA ROCCA Jérémy, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [Y] [G] demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [C] [G] demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique du 09 février 2026

Délivrance de copies : - clause exécutoire délivrée le à Me GENY LA ROCCA (+pièces - copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs - seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2023, Madame [J] [E] et Monsieur [N] [E], représentés par leur mandataire la SAS CABINET BENEDIC, ont loué à Madame [Y] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 498,84 € outre 75,00 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le même jour selon lequel Madame [C] [G] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Madame [Y] [G].

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, Madame [J] [E] et Monsieur [N] [E] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 295,93 € au titre des loyers et charges échus au 13 novembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [C] [G], caution, par acte de commissaire de justice remis, le 25 novembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 novembre 2024.

Madame [Y] [G] a volontairement quitté le logement, un état des lieux de sortie ayant été contradictoirement établi le 16 juin 2025.

En raison des impayés de loyers et de l’existence de dégradations locatives, Madame [J] [E] et Monsieur [N] [E] ont mis en œuvre leur assureur, la SA [A], et ont signé à son profit une quittance subrogative pour les sommes qu’elle avait prises en charge.

Par actes de commissaire de justice en date des 28 août 2025, la SA [A] a fait respectivement assigner Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : condamner solidairement Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] à lui payer la somme de 4 851,20 € au titre des loyers et charges impayés,condamner solidairement Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] à lui payer la somme de 1 617,20 euros correspondant à l’indemnisation des charges locatives,débouter Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] de toutes demandes contraires,condamner solidairement Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire a été initialement appelée à l’audience du 12 janvier 2026 et a été renvoyée à l'audience du 9 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la SA [A], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et maintient ses demandes.

Cité par acte délivré à étude, Madame [Y] [G] ne comparaît pas.

Citée par acte délivré à domicile, Madame [C] [G] est également absente.

L’affaire est mise en délibéré au 07 avril 2026, prorogé au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire de la SA [A] :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 2309 du code civil, La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Selon l'article 1346-1 du code civil, La subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la SA [A], assureur en garantie contre les risques juridiques et financiers dans le cadre d’une location de locaux d’habitation, en vertu d’un contrat en date du 27 novembre 2014 conclu par la SAS CABINET BENEDIC, mandataire des époux [E], a été mis en œuvre pour garantir la dette locative de Madame [Y] [G] ainsi que les dégradations locatives alléguées.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SA [A] s’est acquittée en lieu et place de Madame [Y] [G] du paiement des sommes dues au titre des loyers impayés (4 851,20 euros) et des dégradations locatives (1 617,01 euros).

Selon quittance subrogative produite aux débats, la SAS CABINET BENEDIC, agissant ès qualité de mandataire de Madame [J] [E] et Monsieur [N] [E], a déclaré subroger la SA [A] dans tous ses droits et actions à l’encontre de Madame [Y] [G], son débiteur principal.

L'action subrogatoire de la SA [A] sera ainsi déclarée recevable.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 juin 2025 que la SA [A] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés d’un montant de 4 851,20 euros.

Madame [Y] [G], qui n’a pas comparu, ne conteste ni le principe ni le montant de cet arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] à payer à la SA [A] la somme de 4 851,20 euros, au titre des loyers et charges impayés au 19 juin 2025. Sur les dégradations locatives :

Selon l’article 7 c) de la loi nº 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes du paragraphe d) de ce même article, le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, l’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il y a lieu de rappeler que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu'il n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. Les devis ont à ce titre une valeur indicative, et ne doivent pas surévaluer le montant des dépenses engagées par le bailleur.

En outre, l’existence de dégradations locatives n’exonère pas le bailleur de la prise en compte de la vétusté naturelle des lieux.

En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée contradictoirement établi le 29 novembre 2023 que le logement a été loué dans un bon état général.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 16 juin 2025 fait mention : - d’un mauvais état général de la cuisine, notamment d’une « cuisine montée partiellement par la locataire, ancienne cuisine déposée, nombreux dégâts induits, cuisine à refaire poser et nombreuses finitions à faire », des murs « dégradés » ; - d’un émetteur cassé (ouverture du garage) ; - d’un bon état général du reste du logement malgré quelques traces au sol et sur les murs notamment dans la salle de bains, ainsi que des traces d’usure ;

Les bailleurs ont retenu les dégradations suivantes : remplacement d’un badge pour la porte de garage (52,80 euros), nettoyage de la salle de bain et reprise des joints (250,25 euros) et remise en état de la cuisine (1858,12 euros), ceci pour un montant global de 2 161,17 euros.

Compte tenu des désordres retenus dans le cadre de l’état des lieux de sorties, les bailleurs démontrent que ces dégradations locatives sont imputables à la locataire.

Ainsi, après déduction du dépôt de garantie de 498,84 euros, le montant de ces dégradations locatives s’élève à la somme de 1 662,33 euros (52,80 + 250,25 + 1858,12).

Or, c’est une somme de 1 617,01 euros qui a été prise en charge par la SA [A] à ce titre, cette dernière étant subrogée dans les droits des bailleurs pour ce montant selon la quittance subrogative produite.

Par conséquent, Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] seront solidairement condamnées à payer cette somme à la SA [A].

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] succombent à l’instance de sorte qu'elles doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [A] et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défenderesses, Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] seront condamnées in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] à verser à la SA [A] la somme de 4 851,20 € au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] à verser à la SA [A] la somme de 1 617,20 € au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] in solidum à verser à la SA [A] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [G] et Madame [C] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA [A] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,