Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [J] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09083 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7UO

N° MINUTE : 6

JUGEMENT rendu le 30 avril 2026

DEMANDERESSES

S.A.S. NEXITY STUDEA [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

S.A. SEYNA (L’ASSURANCE), [Adresse 2] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [S], [Adresse 3] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09083 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA7UO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2024, la S.A.S NEXITY STUDEA a consenti un bail d’habitation à M. [J] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 961,40 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.240,73 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [S] le 18 juillet 2025.

Par assignation du 1er octobre 2025, la S.A.S NEXITY STUDEA et la S.A SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [S], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 4.776,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation selon la répartition suivante : - La somme de 2.840,73 euros pour la société NEXITY STUDEA. - La somme de 1.936,23 euros pour la société SEYNA subrogée dans les droits de la la société NEXITY STUDEA. - 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 13 février 2026, la S.A.S NEXITY STUDEA et la S.A SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent l'intégralité des demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er février 2026, s'élève désormais à 9.651,11 euros. La S.A.S NEXITY et la S.A SEYNA considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et souligne enfin qu’aucun règlement n’a été enregistré depuis septembre 2025.

M. [J] [S] expose qu’il est ingénieur dans le secteur du BTP ; qu’il a perdu son emploi ; que ses revenus mensuels sont de 1.755 euros au titre de l’allocation chômage et 350 euros versés par la CAF ; il vit seul dans les lieux loués mais ne souhaite pas s’y maintenir pour ne pas aggraver la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S NEXITY STUDEA et la S.A SEYNA justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

La S.A.S NEXITY STUDEA justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.240,73 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S NEXITY STUDEA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A.S NEXITY STUDEA et la S.A SEYNA versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, M. [J] [S] devait la somme de 9.651,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4.776,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus selon la répartition suivante : La somme de 7.714,88 euros pour la société NEXITY STUDEA.La somme de 1.936,23 euros pour la société SEYNA subrogée dans les droits de la société NEXITY STUDEA. 3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A.S NEXITY STUDEA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juillet 2024 entre la S.A.S NEXITY STUDEA, d’une part, et M. [J] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] est résilié depuis le 18 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] [S] à payer à la S.A.S NEXITY STUDEA et la S.A SEYNA la somme de 9.651,11 euros (neuf mille six cent cinquante et un euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4.776,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus selon la répartition suivante : - La somme de 7.714,88 euros pour la société NEXITY STUDEA. - La somme de 1.936,23 euros pour la société SEYNA subrogée dans les droits de la société NEXITY STUDEA.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la S.A SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025 et celui de l'assignation du 1er octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge