Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

N° RG 22/08711 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCAA

7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026 50G

N° RG 22/08711 N° Portalis DBX6-W-B7G- XCAA

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] C/ [Localité 2] (SCALAB)

Grosse Délivrée le : à SELARL DINETY AVOCATS SCP HARFANG AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président, Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 17 Février 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SA C. RIVIERE, domicilié en cette qualité [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE

[Localité 2] (SCALAB) [Adresse 4] [Localité 4] (SUÈDE)

représentée par Me Erwan DINETY de la SELARL DINETY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI-POLIRSZTOK de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

EXPOSÉ DU LITIGE

Au cours de l'année 2019, la société de droit étranger SWEDISH CONSTRUCTION ARNOLD [Localité 5] (SCALAB) propriétaire du lot n°575 dans un ensemble immobilier situé à [Localité 6], [Adresse 5], dénommé [Adresse 6], section [Localité 7] n°[Cadastre 1], consistant en une piscine et son environnement, a envisagé la cession de ce lot au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

La société SCALAB était par ailleurs propriétaire, depuis le 08 octobre 2009, d’un autre lot au sein de cette copropriété : le lot 576 qui comportait "le droit de construire une extension hotellière ou d'une résidence de tourisme composée de 20 à 30 unités d'hébergement et d'une salle polyvalente", selon le règlement de copropriété, ce lot étant issu de l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 03 juillet 2009.

Considérant qu'un accord était intervenu entre les parties, portant sur la chose et sur le prix, et que la société SCALAB refusait à tort d'accomplir les diligences nécessaires à la passation d'un acte authentique, par acte du 28 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une action aux fins de passation forcée de l'acte authentique dirigée contre SCALAB.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 février 2023, une médiation a été tentée entre les parties, sa durée a été prorogée par ordonnance en date du 21 septembre 2023, mais n’a pas abouti.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 09 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande au tribunal de : juger et déclarer la vente du lot n°575, consistant en une piscine et son environnement, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 6][Adresse 7], dénommé [Adresse 6], section [Localité 7] n°[Cadastre 1] [Adresse 1] 03ha 76 a 93 ca, pour le prix de 1€, parfaite,N° RG 22/08711 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCAA

en conséquence juger que le jugement à intervenir au regard de la perfection de la vente avec accord sur la chose et sur le prix, et de la rencontre des volontés, tiendra lieu d’acte public et ordonner qu’il sera publié en marge de l’acte de propriété de SCALAB,juger que le prix se justifie[r] par la nature de l’opération envisagée,débouter la SA SCALAB de ses demandes de nullité pour vil prixdébouter la SA SCALAB de ses toutes ses demandescondamner la société SCALAB à payer à la SC LE BAGANAIS une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile d’un montant de 3.000€condamner la société SCALAB aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 octobre 2025, la société de droit étranger [Localité 2] (SCALAB) demande au tribunal de : débouter le SDC de l'intégralité de ses demandes,à titre subsidiaire et dans l'hypothèse où il serait retenu l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix concernant la vente de la piscine moyennant le prix de 1 euro, sur le fondement des dispositions de l'article 1169 du code civil, prononcer la nullité de la vente de la piscine, lot n°575 du règlement de copropriété pour vileté de prixle condamner à régler :la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité de vente du bien,la somme de 10 000 euros par an à compter du mois d'Avril 2021 correspondant à la jouissance de la piscine dont le SDC a bénéficié alors même que la vente aurait mis un terme à une telle jouissance,le condamner à payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens, écarter l'exécution provisoire de la décision.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 décembre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 17 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’une vente parfaite

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite que soit constatée la perfection de la vente entre lui-même et la défenderesse portant sur le lot n°575, consistant en une piscine et son environnement, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 6], [Adresse 5], dénommé [Adresse 6], section [Localité 7] n°[Cadastre 1], et que la publication du jugement vaille acte de vente.

En application de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1304 du code civil dispose dans ses deux premiers alinéas que : « l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ».

Il ressort de la pièce 10 du demandeur, que par courrier en date du 10 avril 2019, SCALAB a demandé l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires, qui devait se tenir le 29 juin 2019, de deux résolutions établies à l’initiative de SCALAB.

La première relative au lot 575, la piscine et son environnement, et portant sur la cession de ce lot par SCALAB au syndicat des copropriétaires moyennant un euro symbolique, ce dernier pouvant ensuite procéder à l’annulation de ce lot et des tantièmes y attachés et l’incorporer dans les parties communes générales.

La seconde était relative au lot 576 en complétant sa désignation comme suit « à l’extérieur de la jouissance privative d’un terrain de 2 800 m² avec le droit d’y construire une extension hôtelière ou de résidence de tourisme composé de 20 à 30 unités d’hébergements et d’une salle polyvalents ou d’y construire des logements collectifs ou individuels ».

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2019, la première proposition relative au lot 575 et à la cession par SCALAB de la piscine et de son environnement, pour une surface annoncée de 280 m² a été adoptée, « sous réserve de l’avis d’un expert immobilier et conformément à la loi [Localité 8] », point 12 de l’assemblée générale, pièce 2 du demandeur.

En revanche, en son point 13, l’assemblée générale a voté contre l’autorisation pour SCALAB de compléter la désignation du lot 576, les copropriétaires demandant à la société de préciser son projet, relevant que le règlement de copropriété ne prévoit pas la construction de logements collectifs ou individuels et que la loi [Localité 8] ne permet pas de voter cette résolution en l’état.

Cependant, la vente du lot 575 n’a pas été régularisée et le demandeur a appris qu’une promesse de vente portant sur le dit lot avait été consentie le 22 septembre 2020 par SCALAB à d’autres copropriétaires (pièce 4 du demandeur, pièce 6 du défendeur).

L'acceptation du SDC est dépourvue d'équivoque, et a été matérialisée par plusieurs relances aux fins de signature de la vente. En revanche la promesse stipulait « sous réserve de l’avis d’un expert immobilier et conformément à la loi [Localité 8] ».

Il n’est cependant pas précisé sur quoi devait porter l’avis de l’expert immobilier, ni quelle partie devait le solliciter. Cette mention ne peut donc pas être qualifiée de condition suspensive, pas plus que la référence au respect des lois en vigueur.

Il n’est pas précisé dans le courrier de SCALAB du 10 avril 2019, la volonté de lier juridiquement le vote sur les deux résolutions et il n’est pas fait référence à un équilibre général de la transaction qui expliquerait le prix symbolique d’un euro. Ainsi, les deux points ont fait l’objet de deux votes distincts.

En conséquence, le vote favorable pour la première résolution sur le lot 575 traduit un accord irrévocable sur la chose et sur le prix.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire en nullité de la vente

L’article 1169 du code civil dispose qu’ « Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire ».

La vente a été stipulée au prix de 1 euro, la défenderesse arguant du caractère dérisoire du prix qui devrait selon elle justifier la nullité de la vente. Cependant, ce prix a été proposé par SCALAB elle-même, par écrit. Il intervient alors que le syndicat des copropriétaires assumait déjà la gestion et les frais d’entretien de la piscine à laquelle l’ensemble des copropriétaires avaient déjà accès, qui se trouvait positionnée au milieu de la résidence.

Ainsi la vente conclue en l’espèce n’est pas dénuée de prix, ce prix n'apparaît pas dérisoire eu égard aux caractéristiques du bien et la vente n’encourt pas de nullité et la demande tendant à voir cette nullité prononcée sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société de droit étranger [Localité 2] (SCALAB) succombante sera tenue aux dépens et condamner à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera écartée en raison de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la perfection de la vente intervenue entre le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], acquéreur, et la société de droit étranger [Localité 2] (SCALAB) vendeur, portant sur le lot n°575, consistant en une piscine et son environnement, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 6][Adresse 7], dénommé [Adresse 6], section [Localité 7] n°[Cadastre 1], moyennant le prix net vendeur de 1 euro,

DÉBOUTE la société de droit étranger [Localité 2] (SCALAB) de sa demande en nullité de la vente,

ORDONNE à la société de droit étranger [Localité 2] (SCALAB) de régulariser l’acte authentique de vente du lot n°575, consistant en une piscine et son environnement, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 6][Adresse 7], dénommé [Adresse 6], section [Localité 7] n°[Cadastre 1], moyennant le prix net vendeur de 1 euro, au profit du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], devant notaire dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement.

Dans l’hypothèse de la carence de la SNC FONCIERE LA LAGUNE devant notaire au jour prévu, le présent jugement vaudra acte de vente portant cession du bien suivant avec publication au service de la publicité foncière de [Localité 6] à la requête de la partie la plus diligente :

1° Vendeur

La société de droit étranger [Localité 2] (SCALAB) dont le siège social est [Adresse 8] (SUEDE) 2° Acquéreur le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 9] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, la société C. RIVIERE S.A. dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 1] (33), immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 431 934 876, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 3° Désignation des biens vendus à [Localité 6], [Adresse 5], dénommé [Adresse 6], section [Localité 7] n°[Cadastre 1] le lot 575 pour un prix de 1 euro. figurant ainsi au cadastre : section [Localité 7] n°[Cadastre 1] [Adresse 1] 03ha 76 a 93 ca 4° Prix La vente est consentie pour le prix principal de 1 € (un euro) hors droits, 5° Effet relatif Acquisition suivant acte reçu par Maître [O], notaire à [Localité 1] le 30 mars 1979 publié au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 1 le 28 mai 1979, volume [Localité 10], numéro 1, Acte rectificatif suivant acte reçu par Maître [O], notaire à [Localité 1] le 24 juin 1982 et le 08 juillet 1982, publié au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 1 le 19 juillet 1982, volume 7864, numéro 10.

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE la société de droit étranger [Localité 2] (SCALAB)à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société de droit étranger [Localité 2] (SCALAB) aux dépens.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT