Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03387 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HF6E

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR A L'INJONCTION DE PAYER : DEFENDEUR A L'OPPOSITION :

SCCV RON 45-2010 dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Monsieur [W] [S], associé-gérant, en présence de Madame [A] [M], gestionnaire

DÉFENDEURS A L'INJONCTION DE PAYER : DEMANDEURS A L'OPPOSITION

Monsieur [Q] [K] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [H] [P] demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

A l'audience du 27 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction vente R.O.N 45-2010 a donné à bail à Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K], par l’intermédiaire d’un mandataire de gestion, un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4], par contrat signé le 26 avril 2024 par Madame [H] [P] épouse [K], le 30 avril 2024 par Monsieur [Q] [K] et le 15 mai 2024 par le mandataire du bailleur.

Le bail stipule une prise d’effet au 31 mai 2024, une période de gratuité du 31 mai au 3 juin 2024 inclus ainsi que des honoraires à la charge des locataires et au bénéfice du mandataire de gestion.

Par mail du 20 mai 2024, les époux [K] informaient le mandataire de la société civile de construction vente R.O.N 45-2010 que du fait de leur séparation ils souhaitaient se désister de leur engagement de location.

Par mail du 24 mai 2024, le mandataire de la société civile de construction vente R.O.N 45-2010 sollicitait l’envoi urgent d’un préavis aux époux [K]. Il leur était précisé qu’à réception du préavis, si le bien pouvait être reloué à compter du 31 mai comme le laissait supposer le positionnement d’un « candidat locataire », les loyers dus pendant la période du préavis ne serait plus dus.

Par courrier daté du même jour et réceptionné le 30 mai, Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K] « confirmaient demander un préavis d’urgence » pour le bien concerné.

Par mail du 6 juin 2024, le mandataire de la société civile de construction vente R.O.N 45-2010 adressait aux époux [K] un avis de paiement.

Le 18 juin 2024, la société civile de construction vente R.O.N 45-2010 a fait délivrer à Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme de 2 260 euros, au titre du loyer du mois de juin, avec une remise uniquement pour le 1er et le 2 juin 2024, ainsi que les honoraires dus par le locataire au mandataire de gestion en vertu du contrat de bail.

Se prévalant du non-paiement de ces sommes, la société civile de construction vente R.O.N 45-2010 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans d’une requête en injonction de payer. Par ordonnance du 28 avril 2025, Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K] ont été solidairement condamnés à lui payer la somme principale de 1 452,91 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 10 juin 2025, Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K] ont fait opposition à cette injonction de payer.

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 janvier 2026.

A l'audience, la société civile de construction vente R.O.N 45-2010, représentée par Monsieur [W] [S] en sa qualité d’associé-gérant, s’en est référé à ses conditions écrites aux termes desquelles elle sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 1 496,94 euros, correspondant « au solde locatif et aux frais avancés », ainsi qu’aux entiers dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

Le juge des contentieux de la protection a mis dans les débats les éléments reçus par le tribunal de la part des défendeurs et reprenant les motifs de la contestation de l’injonction de payer. Les défendeurs ont en effet expliqué n’être redevables d’aucune somme dans la mesure où ils s’étaient conformés aux demandes du mandataire du demandeur en transmettant une « demande de préavis d’urgence » et où le bien avait pu être reloué dès le 31 mai.

La demanderesse a précisé que l’accord de gratuité partielle précisé au bail avait été exécuté et que le logement n’avait été reloué qu’à compter du 10 juillet 2024.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026. Une note en délibéré a été autorisée jusqu’au 14 février pour que la demanderesse transmette son extrait K-bis afin de justifier de la qualité de Monsieur [W] [S]. L’extrait K-bis, qui confirme bien sa qualité d’associé gérant a été reçu au greffe dans les délais.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

Il résulte des articles 1415 et 1416 du code de procédure civile que l’opposition doit être formée par le débiteur devant la juridiction ayant rendu l’injonction de payer, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandé, dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance.

Le second aliéna de l’article 1416 du code de procédure civile prévoit que « si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. ».

En l’espèce, la demanderesse ne justifie d’aucune signification à personne de l’injonction de payer rendue le 28 avril 2025. L’opposition formée par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 10 juin 2025, est donc recevable.

Sur la demande en paiement :

L’article 1193 du code civil dispose que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L’article 15 de la même loi prévoit des durées de préavis de trois ou un mois pour le locataire donnant congé.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société civile de construction vente R.O.N 45-2010 produit aux débats un décompte des sommes dues comprenant : Le loyer du mois de juin (la gratuité n’étant prévue que pour le 31 mai, premier et deux juin)Les frais d’huissier relevant des dépens Or, il résulte des dispositions expresses du bail produit au débat une prise d’effet au 31 mai 2024.

Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K] n’avaient donc pas qualité de locataire au jour où ils ont manifesté leur volonté de se dédire de leur engagement, de sorte qu’ils n’étaient pas soumis au respect des dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aucune disposition du bail ne prévoit de quelconque préavis antérieur à l’entrée en vigueur du bail.

Dans ces conditions, Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K], qui n’ont jamais acquis la qualité de locataires, n’avaient aucune obligation de régler un quelconque loyer dans l’attente de la relocation du bien.

Au surplus, il convient de relever que le bail prévoyait une gratuité jusqu’au 3 juin inclus, gratuité qui n’est que partiellement prise en compte dans le décompte, le loyer étant réclamé pour la journée du 3 juin.

Dès lors, la demanderesse sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La demanderesse succombant à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DECLARE Monsieur [Q] [K] et Madame [H] [P] épouse [K] recevables en leur opposition et met à néant les dispositions de l'ordonnance d’injonction de payer du 28 avril 2025 ;

REJETTE l’ensemble des demandes ;

LAISSE les entiers dépens à la charge de la société civile de construction vente R.O.N 45-2010 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,