Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 25/01722 N° Portalis DB2W-W-B7J-NLDD

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

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DEMANDEUR :

M. [C] [M] 4 Chemin de Bourguerue 14130 BLANGY LE CHATEAU Représenté par Maître Bérengère RENÉ, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [R] [Z] 117 route de Darnétal Résidence Villa des 2 rivières Bât. B - Etg 3 - Porte 37 76000 ROUEN comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 06 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2024, avec prise d’effet au 9 avril 2024, Monsieur [C] [M], par l’intermédiaire de son mandataire le CABINET AIC-AGENCE DES PLATEAUX , a donné à bail à Madame [R] [Z] un logement situé 117 route de Darnétal – Résidence Villa des 2 rivières – Bâtiment B - Etage 3 - Porte 37 à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel initial de 735 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 790,78 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier de l’assurance du logement a été signifié à la locataire le 30 avril 2025.

Par notification électronique reçue le 5 mai 2025, Monsieur [C] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [R] [Z].

Par acte du 19 septembre 2025, Monsieur [C] [M] a fait assigner Madame [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : -Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée au commandement de payer en date du 30 avril 2025 tant pour défaut de paiement des loyers, de production de la quittance d’assurance, de justifier de l’occupation du logement ; -Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [R] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique ; -Condamner Madame [R] [Z] au paiement de la somme principale de 3 060,83 euros correspondant aux loyers impayés au mois de juillet 2025, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyer à compter de sa date d’exigibilité ; -Condamner Madame [R] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à compter du 11 juin 2025, et jusqu’à la restitution effective des lieux ; -Condamner Madame [R] [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Madame [R] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 avril 2025. -Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 22 septembre 2025.

À l’audience du 6 mars 2026, Monsieur [C] [M], représenté par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette d’un montant de 6 399,59 euros arrêté au 1er mars 2026.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [R] [Z], citée par procès-verbal de remise à étude, comparante en personne, indique être étudiante et maman seule d’une fille de 14 ans. Elle affirme qu’elle est en train de monter un dossier de surendettement avec son assistante sociale, et qu’elle peut payer une partie de la dette à partir du mois d’avril. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros à compter du mois d’avril 2026, précisant pouvoir verser 2.000 euros en avril 2026 et la suspension de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 30 avril 2025.

Madame [R] [Z] n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 31 mars 2025.

La demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est sans objet en ce que la clause résolutoire est acquise depuis le 31 mars 2025 pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Madame [R] [Z] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Monsieur [C] [M] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 mars 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [C] [M] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [C] [M] verse aux débats un décompte arrêté au 1er mars 2026 dont il ressort que la dette est de 6 399,59 euros.

Il ressort du décompte des montants de loyer de 941 euros au mois de décembre 2024, 1 020,35 euros au mois de novembre 2025 et de 859,01 euros au mois de janvier 2026, aucun justificatif de ces montants n’est fournie par le bailleur. Il convient donc de soustraire le surplus du montant du loyer soit la somme totale de 468,66 euros.

Madame [R] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 5 930,93 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 1er mars 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 1 790,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [Z], malgré sa bonne foi et les engagements pris à l’audience, ne démontre pas être en capacité de pouvoir régler sa dette locative. Il y a notamment lieu de constater qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [R] [Z] ainsi que de suspension de la clause résolutoire.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [Z] qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [R] [Z] à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE Monsieur [C] [M] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 4 avril 2024 concernant le logement situé 117 route de Darnétal – Résidence Villa des 2 rivières –Bâtiment B - Etage 3 - Porte 37 à ROUEN (76000), donné en location à Madame [R] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 31 mars 2025 ;

DIT que Madame [R] [Z] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [R] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 117 route de Darnétal – Résidence Villa des 2 rivières – ROUEN (76000) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [C] [M] pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 mars 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 5 930,93 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 1er mars 2026, mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 1 790,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par Madame [R] [Z] ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de la signification de l’assignation du 19 septembre 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE