Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/ du 28 AVRIL 2026

Enrôlement : N° RG 24/08078 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5EEH

AFFAIRE : M. [Y] [L], M. [C] [L], Mme [E] [T] (la SELARL ABEILLE AVOCATS) C/ S.D.C. [Adresse 1], S.A.R.L. CITYA CARTIER (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l'audience Publique du 13 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 prorogée au 28 avril 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [L] né le 12 janvier 2017 à [Localité 1] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [L] né le 06 août 1981 à [Localité 1] (13) de nationalité Française demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [T] née le 26 mai 1980 à [Localité 2] (42) de nationalité Française demeurant [Adresse 2]

tous représentés par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 3] sis [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. PATRICIA PAUQUET IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 492 320 486 dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal

S.A.R.L. CITYA CARTIER immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 347 503 583 dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal venant aux droits de la S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DU MIDI

tous deux représentés par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] sont propriétaires des lots 359 et 371 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1].

La SARL CITYA CARTIER a été le syndic de la copropriété.

Suivant exploits du 10 juillet 2024, Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SAS CABINET CITYA GIM IMMOBILIER.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2026, Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] demandent au tribunal de : - annuler la résolution n°26 de l’assemblée générale du 28 mars 2024, - condamner la SARL CITYA CARTIER venant aux droit du cabinet CITYA GYM IMMOBILIER pour les fautes commises dans l’exercice de ses fonctions à payer à Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] la somme de 3.000 euros, - faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et juger que les frais de la présente instance ne sont pas imputés aux requérants, - condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SARL CITYA [Adresse 8] de l’ensemble de leurs demandes.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SARL CITYA CARTIER venant aux droits de la SAS GESTION IMMOBILIERE DU MIDI demandent au tribunal de : - rejeter les demandes de Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L], - les condamner in solidum à payer la somme de 2.000 euros à chaque défendeur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 28 mars 2024

L’article 9 al 1er du décret du 17 mars 1967 énonce que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

La résolution n°26 intitulée “Questions diverses” est rédigée ainsi : “Il est décidé de valider le devis de l’entreprise SACCOCIO d’un montant de 7.683150 euros au bâtiment D3. Il est demandé des investigations caméra au D2, car les canalisations se bouchent régulièrement + BFA”.

Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] estiment que cette résolution n’a pas été adoptée valablement dans la mesure où plusieurs questions ont été soumises dans une même résolution et où les résultats des votes ne sont pas inscrits. Enfin, l’ordre du jour adressé dans la convocation était vierge concernant le contenu de la résolution n°26.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que la résolution n°26 n’est pas susceptible d’annulation car elle n’a pas été soumise au vote et qu’il s’agit d’une déclaration à fins informatives au sujet de travaux urgents à mettre en oeuvre suite à l’effondrement d’un trottoir.

Toutefois, il convient de constater que la résolution n°26 dit explicitement que le devis de l’entreprise SACCOCCIO est accepté. Il s’agit d’une décision et non d’une information. Or, aucune indication relative à un vote n’apparaît. Par ailleurs, cette question n’était pas inscrite à l’ordre du jour.

S’agissant de l’urgence, le devis SACCOCCIO date du 23 février 2024 pour la réfection du réseau d’eaux usées et l’assemblée générale querellée s’est tenue le 28 mars 2024. Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des dispositions relatives à l’urgence alors qu’il était dans les délais de convocation pour intégrer cette résolution suivant le formalisme de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. La date d’envoi de la convocation à l’assemblée générale n’est pas connue, de sorte qu’il est possible de penser que le syndicat des copropriétaires a omis d’intégrer ce point dans son ordre du jour alors qu’il avait connaissance de la nécessité de réaliser des travaux, le devis ayant nécessairement été sollicité avant le 23 février 2024.

Par ailleurs, à supposer qu’il s’agissait d’une simple information de travaux réalisés en urgence suivant les dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir fait ratifier ces travaux lors de l’assemblée générale ordinaire suivante comme il le prétend. Il ne produit pas davantage le procès-verbal d’approbation des comptes de l’exercice 2024.

Les termes de la rédaction de la résolution n°26 et l’absence de ratification ultérieure montrent que le syndicat des copropriétaires s’est affranchi du cadre légal de réalisation de travaux urgents et que ces derniers ont été soumis au vote le 28 mars 2024 sans respect des formes prescrites.

Il convient d’annuler la résolution n°26 de l’assemblée générale du 28 mars 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] estiment que la SARL CITYA CARTIER a manqué à ses obligations de syndic en violant les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux règles de convocation des assemblées générales.

Ils font valoir que ces fautes leur ont causé un préjudice financier, les travaux ayant été exécutés pour partie, et un préjudice moral, étant dans l’obligation de diligenter une action judiciaire.

Toutefois, il apparaît qu’il s’agit de développements de principe, non justifiés par des pièces. Ils réclament une somme globale et forfaitaire et ne produisent aucune pièce permettant au tribunal de savoir quelle somme a été appelée pour leurs lots au titre de ces travaux.

Par ailleurs, l’existence d’un préjudice moral pour des travaux de modique somme dans une très grande copropriété n’est pas établie.

Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, les frais liés à la procédure étant intégrés dans les dépens et frais irrépétibles.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SARL CITYA CARTIER succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SARL CITYA CARTIER à leur payer la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L].

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°26 de l’assemblée générale du 28 mars 2024,

Déboute Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SARL CITYA CARTIER aux dépens,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et la SARL CITYA [Adresse 8] à payer à Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] la somme globale de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que Madame [E] [T], Monsieur [C] [L] et Monsieur [Y] [L] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE