Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Birame DIOUF

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Djamel ZOUAOUI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/08394 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3GA

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mardi 28 avril 2026

DEMANDERESSE La société dénommée TP IMMO, société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son gérant Monsieur [W] demeurant en cette qualité audit siège représentée par Me Djamel ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0671

DÉFENDERESSE Madame [M] [X] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Birame DIOUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0515

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 janvier 2026 Délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 28 avril 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08394 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3GA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.A.R.L. TP IMMO a été déclarée adjudicataire par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 04 avril 2024 des lots n°384 et n°553 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Paris (75012). Le débiteur saisi était le mandataire successoral de la succession de Madame [K] [E] [Q], décédée le 16 septembre 2004.

Madame [M] [X], fille de Madame [K] [E] [Q], est demeurée dans les lieux postérieurement à ce jugement d’adjudication.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, la S.A.R.L. TP IMMO a fait assigner Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ; - ordonner le séquestre des biens mobiliers se trouvant dans les lieux soit en un lieu désigné par la partie expulsée aux frais et risques de celle-ci, soit, à défaut d’une telle désignation, sur place ou en un autre lieu approprié ; - condamner Madame [M] [X] à payer à la S.A.R.L. TP IMMO, à titre de provision sur l’indemnité d’occupation due, la somme de 31 741,74 euros correspondant à l’occupation du 04 avril 2024 au 07 octobre 2025 (soit 18 mois et 3 jours) et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - condamner Madame [M] [X] à payer à la S.A.R.L. TP IMMO la somme mensuelle de 1754 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 08 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ; - condamner Madame [M] [X] au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. TP IMMO, fait valoir que l’occupation de Madame [M] [X] du logement est illicite et lui cause un préjudice.

A l’audience du 23 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état, la S.A.R.L. TP IMMO, représentée par son conseil, dépose et fait viser des conclusions auxquelles elle déclare se rapporter. Elle indique que, Madame [M] [X] ayant été expulsée le 22 septembre 2025, elle ne maintient que sa demande de paiement au titre de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 30 870,40 euros pour la période du 04 avril 2024 au 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Elle maintient également ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [M] [X], représentée par son conseil, dépose et fait viser des conclusions auxquelles elle déclare se rapporter. Elle demande de voir : à titre principal, - débouter la S.A.R.L. TP IMMO de l’intégralité de sa demande d’indemnité d’occupation ou, à défaut, de toute somme supérieure à un montant symbolique de 1 euro pour la période du 04 avril 2024 à la libération effective des lieux ; à titre subsidiaire, - dire que le montant de 1754 euros par mois est manifestement excessif, au regard de la valeur locative réelle du bien, des circonstances de l’espèce et de la situation de Madame [M] [X] ; - fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [X] à un montant strictement proportionné à la valeur locative nette de l’appartement, telle qu’elle résultera des pièces produites ; - limiter la période au cours de laquelle cette indemnité sera due aux seuls mois pendant lesquels l’adjudicataire aura justifié de démarches effectives en vue de la libération des lieux et de l’occupation effective des lieux par Madame [M] [X] ; - dire qu’aucune indemnité d’occupation complémentaire ne sera due après le départ de Madame [M] [X] au-delà du montant éventuellement retenu par le tribunal ; à titre infiniment subsidiaire, - octroyer un aménagement de l’exigibilité de l’indemnité (échelonnement) pour éviter un endettement irrémédiable ; en tout état de cause, - rejeter toute demande comme étant disproportionnée et infondée ; - condamner la S.A.R.L. TP IMMO aux dépens et à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 avril 2026, prorogé au 28 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’occupation sollicitée

L’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux sans droit ni titre constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [M] [X] occupait le logement litigieux à des fins d’habitation à compter de 2005 et qu’elle est demeurée dans le logement postérieurement au jugement d’adjudication. Il ressort, par ailleurs, du procès-verbal d’expulsion que le 22 septembre 2025, l’appartement était encore meublé et de nombreux effets personnels s’y trouvaient, y compris « divers papiers vrac éparpillés dans le salon et la chambre, correspondance manuscrites, factures, courriers divers », si bien qu’à cette date, Madame [M] [X] n’avait pas vidé les lieux.

Dès lors, l’occupation des lieux par Madame [M] [X] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, la S.A.R.L. TP IMMO n’ayant nullement consenti à une telle occupation. Il convient, par ailleurs, de relever que Madame [M] [X] était représentée par avocat, en qualité de créancière inscrite de la succession de sa mère, débiteur saisi, dans le cadre de la procédure d’adjudication.

Dès lors, une indemnité d’occupation est due par Madame [M] [X] à la S.A.R.L. TP IMMO à compter du 04 avril 2024 et jusqu’au 22 septembre 2025, soit une période de 17 mois et 18 jours.

S’agissant, par ailleurs, du montant de l’indemnité d’occupation, il convient de rappeler que celle-ci ayant une nature compensatoire et indemnitaire, elle s’apprécie en fonction des revenus que le bien aurait pu générer pour le propriétaire s’il avait pu en disposer et le louer, et indemnise ainsi son préjudice. Dès lors, la bonne foi alléguée de Madame [M] [X], ainsi que ses difficultés financières, ne sont pas prises en compte pour la fixation du montant de cette indemnité.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés (un appartement de 70 m² de quatre pièces principales au huitième étage et une cave) ; de sa localisation ; du procès-verbal de description du logement du 24 mai 2023 faisant état d’un appartement en état d’usage, dont certains équipements et aménagements sont décrits comme vétustes ; des deux estimations produites ; de l’extrait de l’évaluation effectuée sur le site internet de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement ; et de l’appel de charges produits ; l’indemnité d’occupation sera fixée à 1200 euros par mois, charges comprises.

Par conséquent, Madame [M] [X] sera condamnée à verser à la S.A.R.L. TP IMMO la somme de 21 120 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour l’occupation du logement entre le 04 avril 2024 et le 22 septembre 2025. Cette somme portera intérêts à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement sollicités

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [M] [X] ne produit que quelques bulletins de salaire et aucun autre justificatifs de ses revenus et charges, étant précisé qu’elle ne règle aucun loyer depuis de nombreuses années puisqu’elle indique être venue vivre dans l’appartement qui avait appartenu à sa mère, postérieurement au décès de cette dernière en 2005, sans bail. Dans le cadre de la succession de sa mère, et à la suite du jugement d’adjudication, elle sera, par ailleurs, amenée à percevoir une somme d’argent.

La S.A.R.L. TP IMMO, pour sa part, est demeurée plus d’un an et demi sans pouvoir disposer du bien qu’elle avait acquis.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [M] [X] de sa demande subsidiaire de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [M] [X], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, la S.A.R.L. TP IMMO s’est trouvée contrainte de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [M] [X] sera condamnée.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [X] à verser à la S.A.R.L. TP IMMO la somme de 21 120 euros (vingt-et-un mille cent vingt euros) au titre de l’indemnité d’occupation due pour l’occupation du logement entre le 04 avril 2024 et le 22 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [X] aux dépens ;

DÉBOUTE Madame [M] [X] de sa demande subsidiaire de délais de paiement

CONDAMNE Madame [M] [X] à verser à la S.A.R.L. TP IMMO la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection Décision du 28 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08394 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA3GA