Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/02371 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3R2K AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] S.C.I. RAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic la SARL REGIE TARGE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Maître Jean-François LARDILLIER de l’AARPI LM & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY, avocat plaidant et Maître Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.C.I. RAGE, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 13 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI SELMAN & CO, propriétaire d'un local commercial à destination de restaurant au sein de l'immeuble, l'a donné à bail à la SAS CAVALLO, selon contrat en date du 02 novembre 2021, à effet au 1er janvier 2021, alors que des infiltrations d'eau étaient actives.

Au mois de mars 2023, de nouvelles infiltrations d'eau se sont produites dans le local commercial, au niveau des plafonds et murs, une déclaration de sinistre étant faite par la SAS CAVALLO auprès de son assureur.

Les infiltrations d'eau se sont aggravées à compter de l'année 2025 et la société POLYGON FRANCE, mandatée par l'assureur de la SAS CAVALLO, a établi un rapport de recherche de fuite en date du 18 juin 2025. Elle a souligné que de l'eau s'écoulait à travers la voûte de la salle n° 6 puis sur le mur, sur un imposte de la salle n° 58, que le bas du mur séparant les salles 4 et 5 était humide, de même que les plinthes d'un couloir. Elle n'a pas constaté de canalisation fuyarde et a préconisé de poursuivre les investigations dans la cour intérieure de l'immeuble et dans les appartements du rez-de-chaussée.

Le 26 septembre 2025, Maître [P] [I], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat des infiltrations d'eau dans le restaurant.

La société BATI CONSEIL, mandatée par la SAS CAVALLO, a établi un rapport en date du 07 octobre 2025, aux termes duquel elle a conclu que les infiltrations observées compromettent à la fois la solidité partielle de la structure de l'immeuble et la sécurité incendie du restaurant. Elle a précisé que la sécurité des personnes n'était plus assurée et que l'exploitation du local ne pouvait être maintenue sans risque pour le personnel et les clients.

Par ordonnance en date du 09 octobre 2025, la SAS CAVALLO a été autorisée à assigner les parties défenderesses à heure indiquée.

Par ordonnance en date du 04 novembre 2025 (RG 25/01841), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande de la SAS CAVALLO, une expertise judiciaire au contradictoire de la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur de la SAS CAVALLO ; le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] ; la société MONCEAU GENERAL ASSURANCES, en qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires ; la SCI SELMAN & CO ; s'agissant des infiltrations d’eau dénoncées, et en a confié la réalisation à Monsieur [Y] [D], expert.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé la SCI RAGE ;

aux fins de lui rendre communes et opposables les opérations d'expertise diligentées par Monsieur [Y] [D].

A l'audience du 13 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de : déclarer commune et opposable à la partie assignée l'expertise judiciaire actuellement en cours sous l'égide de Monsieur [Y] [D] ; réserver les dépens.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que des infiltrations d’eau pourraient trouver leur origine dans des locaux commerciaux appartenant à la SCI RAGE et situés à l’aplomb du restaurant exploité par la SAS CAVALLO, notamment les bars Hell’s Kitchen et Ayers Rock.

La SCI RAGE, représentée par son avocat, a formulé des protestations et réserves.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 28 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande tendant à déclarer l'expertise commune à des tiers

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l'espèce, dans son rapport en date du 17 novembre 2025, la SAS TECH-O, mandatée par le Syndicat des copropriétaires, a conclu que des défauts d’étanchéité relevés dans les bars Hell’s Kitchen et Ayers Rock, situés à l’aplomb du restaurant exploité par la SAS CAVALLO, pourraient être à l’origine de certaines des infiltrations d’eau dénoncées par cette dernière.

Par dire du 27 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires a adressé le rapport de la SAS TECH-O à l’expert judiciaire, lequel s’est prononcé en faveur de l’appel en cause du propriétaire des locaux concernés.

La SCI RAGE ne conteste pas la qualité de propriétaire qui lui est imputée.

Au vu des éléments susvisés et notamment de l'implication éventuelle de la SCI RAGE dans les désordres faisant l'objet de l'expertise en cours, il existe un motif légitime de lui étendre les opérations d’expertise afin d'établir ou de conserver, à son contradictoire, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l'étendue et aux causes des dits désordres et de permettre aux autres parties d'apprécier, avant d'intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués. Par conséquent, il conviendra de déclarer les opérations d'expertises diligentées par Monsieur [Y] [D] communes et opposables à la partie défenderesse.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En l'espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d'expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires sera provisoirement condamné aux entiers dépens.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS communes et opposables à la SCI RAGE ; les opérations d'expertise diligentées par Monsieur [Y] [D] en exécution de l'ordonnance du 04 novembre 2025, enregistrée sous le numéro RG 25/01841 ;

DISONS que le Syndicat des copropriétaires lui communiquera sans délai l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert, afin de la mettre en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé ;

DISONS que Monsieur [Y] [D] devra convoquer la SCI RAGE dans le cadre des opérations à venir ;

FIXONS à 2 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à LYON (69001) devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 31 juillet 2026 ;

DISONS que la provision peut être consignée par virement sur le compte :

Titulaire du compte : TJ de [Localité 2] - REGIE D’AVANCES ET RECETTES BIC : TRPUFRP1 IBAN : [XXXXXXXXXX01]

avec l'indication des références du dossier dans le libellé de l'opération : n° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ET le nom des parties ET la date et la nature de la décision ;

DISONS qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, l’extension de la mission sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti ;

PROROGEONS le délai du dépôt du rapport d'expertise au 31 juillet 2027 ;

DISONS que dans l'hypothèse où la présente décision serait portée à la connaissance de l'expert après dépôt de son rapport, ces dispositions seront caduques ;

CONDAMNONS provisoirement le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par nous, Victor BOULVERT, juge, et Catherine COMBY, greffier ;

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.