Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00207 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGY2

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [D] [R] Madame [T] [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELARL KACEM ET CHAPULUT

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [R] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Madame [T] [G] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2016, la SA d’HLM EFIDIS a loué à M. [D] [R] et Mme [T] [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 302,28 €, outre 191,56 € de provision pour charges.

Par une opération de fusion-absorption en date du 16 janvier 2019, il a été procédé à la fusion de 12 bailleurs sociaux, dont la SA d’HLM EFIDIS. La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a été créée et est devenue titulaire du contrat de bail objet du litige.

Par acte d'huissier du 6 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 975,38 € au titre des loyers et charges échus au mois d'avril 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 6 juin 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte d’huissier en date du 3 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [D] [R] et Mme [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application des articles L.433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 945,60 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 février 2026.

A cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 914,65 €, au titre des loyers et charges échus au 5 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers a cessé depuis le mois d’août 2025 et qu’elle s’oppose à l'octroi d'éventuels délais de paiement.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [D] [R] et Mme [T] [G] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

La société bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 4 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 17 février 2026.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

- Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu'au 5 février 2026, la dette locative de M. [D] [R] et Mme [T] [G] s’élève à la somme de 2 625,27 € (soit la somme de 2 914,65 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 289,38 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 juin 2025 pour la somme de 975,38 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

Sur l’expulsion L’expulsion de M. [D] [R] et Mme [T] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [D] [R] et Mme [T] [G] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [R] et Mme [T] [G] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [D] [R] et Mme [T] [G] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 6 septembre 2016 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et M. [D] [R] et Mme [T] [G], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] – [Localité 7] ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [R] et Mme [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [R] et Mme [T] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [T] [G] solidairement à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 625,27 € (décompte arrêté au 5 février 2026, mois de janvier 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 sur la somme de 975,38 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [T] [G] solidairement à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [T] [G] in solidum à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [T] [G] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.