Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06863 N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHGV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Société CIVILE LOXIA

C/

Monsieur [U] [Q] Madame [S] [I] épouse [Q]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître Julien HAG

Expédition délivrée le (voir mention) : à : Le Préfet de Seine-et-Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CIVILE LOXIA [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Julien HAG, Avocat au Barreau de MEAUX

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [Q] [Adresse 3] [Localité 3] non comparant, ni représenté

Madame [S] [I] épouse [Q] [Adresse 3] [Localité 3] non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2020, la société CIVILE LOXIA a loué à M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 870 €, outre 34 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la société CIVILE LOXIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 055 € au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2025 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, la société CIVILE LOXIA a fait assigner M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,ordonner le transport des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou en tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des expulsés,faire application des articles L.433-1 et L. 433-2, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 110 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'octobre 2025,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 845 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 octobre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 février 2026.

A cette audience, la société CIVILE LOXIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en indiquant qu’au 12 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus, la dette locative est apurée, la dette ayant été apurée par les locataires. Elle précise toutefois qu’ils n’ont pas fourni de justificatif d’assurance contre les risques locatifs et demande par conséquent que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle maintient également ses demandes relatives aux dépens et aux frais relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur les demandes principales

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 9 juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 17 octobre 2025. soit plus de six semaines avant l'audience du 17 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il convient de constater que la société demanderesse ne s’est pas désistée de sa demande en paiement le jour de l’audience mais a fait savoir que la dette locative avait été soldée. Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de paiement des loyers et charges.

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.11 qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que les locataires n’ont pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 8 juillet 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur l’expulsion L’expulsion de M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CIVILE LOXIA et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

REJETTE la demande en paiement des loyers et charges formée par la société CIVILE LOXIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 entre la société CIVILE LOXIA, d'une part, et M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] [Localité 4] sont réunies à la date du 9 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CIVILE LOXIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] solidairement à verser à la société CIVILE LOXIA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société CIVILE LOXIA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] in solidum à verser à la société CIVILE LOXIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [Q] et Mme [S] [I] épouse [Q] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance et de l’assignation ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.