Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]-SITE DES HALLES Chambre des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00133 - N° Portalis DB2A-W-B7J-GB3N

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

[V] [Z]

C/

[G] [N]

N° MINUTE :26/89

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 22 Janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 23 Avril 2026.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER, Assisté de Mme Maïté LALANNE, Greffier, lors des débats, et de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier, qui a signé la minute avec le président ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [Z] né le 14 Novembre 1970 à [Localité 3] (NORD) [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Francois DUFFAU, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

Mme [G] [N] née le 23 Janvier 1995 à [Localité 1] (PYRENEES-ATLANTIQUES) [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Valérie ANEROT BAYLAUCQ, avocat au barreau de PAU (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2025-2093 du 07/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

FAITS – MOYENS – PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 10 décembre 2018, Monsieur [V] [Z] a donné à bail à Madame [G] [N] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 400 €, outre 40 € de provision sur charges.

La caisse d’allocations familiales a effectué une évaluation de la dégradation du logement à l’issue duquel, par courrier en date du 26 octobre 2023, elle a informé le bailleur de la non-conformité de son bien et l’a mis en demeure de le remettre en conformité sur le fondement de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 février 2024, le bailleur a fait part à la locataire de son intention de procéder aux travaux de mise en conformité du logement.

Ayant été empêché d’accéder au logement pour ce faire, il lui a finalement fait délivrer un congé pour motifs sérieux et légitimes, par acte en date du 9 septembre 2024.

La locataire ne permettant pas davantage l’accès au logement, Monsieur [V] [Z] a saisi le juge afin de se voir délivrer une ordonnance l’y autorisant.

Par ordonnance en date du 3 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Pau a autorisé Monsieur [V] [Z] à accéder sans délai ni préavis au logement qu’il loue à Madame [G] [N] et désigné à cet effet la SCP [S] [K] – E. FOURNIE – [E] [X] avec mission notamment de dresser un état des lieux des zones sinistrées avant et après réalisation des travaux.

Par acte délivré le 13 décembre 2024, à l’expiration du congé, le bailleur a fait signifier à Madame [G] [N] une sommation de déguerpir, en vain.

Un procès-verbal d’occupation des lieux a été dressé le 9 janvier 2025.

Par assignation en date du 14 février 2025, Monsieur [V] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de validation du congé pour motif légitime et sérieux, et expulsion de la locataire.

A l’audience du 22 janvier 2026, représenté par son conseil, il demande au tribunal de :

→ Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré par lui à Madame [G] [N] en date du 09.09.2024 dont le terme était fixé au 09.12.2024, → Déclarer Madame [G] [N] déchue de tout titre d’occupation et occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que de celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, → Condamner Madame [G] [N] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages intérêts (article 1231 du code civil), → Condamner Madame [G] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer charges comprises, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que de celui de tout occupant de son chef (article 1760 du code civil), → Condamner Madame [G] [N] au paiement d’une somme de 3600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à son profit, → Condamner Madame [G] [N] aux entiers dépens, y compris au coût de la sommation de déguerpir et de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, → Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

Madame [G] [N], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

→ Voir dire et juger que Monsieur [V] [Z] ne justifie pas d’un motif légitime et sérieux justifiant le non renouvellement du bail du 12 décembre 2018, → Voir dire et juger que le congé délivré par Monsieur [V] [Z] le 9 septembre 2024 est non valide, → Voir dire et juger que le bail est reconduit jusqu’au 10 septembre 2026, → Voir débouter Monsieur [V] [Z] de sa demande de résiliation du bail et expulsion, → Voir condamner Monsieur [V] [Z] au paiement d’une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du CPC, → Voir condamner Monsieur [V] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance, A titre subsidiaire, → Lui voir accorder un délai d’un an pour quitter le logement, → Voir débouter Monsieur [V] [Z] de toutes ses demandes plus amples et contraires, → Voir statuer ce que de droit sur les dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026. En raison de la charge de travail du magistrat le délibéré a été prorogé au 23 avril 2026.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour motif légitime et sérieux.

Le congé doit indiquer le motif allégué.

À la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

Enfin, il est précisé que le bailleur est lié par les motifs qu’il invoque aux termes du congé pour motif légitime et sérieux, et n’est pas recevable à en invoquer de nouveaux devant le juge.

En l’espèce, les conditions de forme du congé ne sont pas contestées.

Les parties s’opposent sur le bien-fondé du motif légitime et sérieux.

Monsieur [V] [Z] indique qu’il a délivré un congé à la locataire au motif qu’en dépit de ses nombreuses démarches amiables, cette dernière lui a toujours refusé l’accès au logement afin qu’il puisse y entreprendre les travaux nécessaires à sa mise en conformité.

En effet, le bailleur rappelle qu’il a été averti par la CAF que le logement était frappé d’indécence et qu’il lui était fait sommation d’y remédier. Il ressort de la procédure que le bailleur a en effet tenté à plusieurs reprises de prendre contact avec la locataire afin de planifier la réfection de l’appartement, soit directement, soit par l’intermédiaire de son avocat.

Monsieur [V] [Z] communique les retours qu’il a reçus de Madame [G] [N] aux termes desquels il est constaté que la locataire lui a refusé l’accès au logement de manière virulente.

Le demandeur précise que l’accès au logement lui étant refusé par la locataire y compris pour l’établissement de devis, il n’a pas été mis en mesure de présenter un plan détaillé des interventions d’artisans à prévoir pour réparer l’ensemble des désordres constatés.

Enfin, il démontre que la non réalisation des travaux entraîne des conséquences graves pour les autres logements de l’immeuble, impactés par un dégât des eaux prenant sa source dans l’appartement objet du litige.

Madame [G] [N] soutient que le congé qui lui a été délivré est dépourvu de motif légitime et sérieux, en ce que les travaux que le bailleur entend entreprendre dans le logement ne sont pas suffisamment importants pour justifier que la locataire doive libérer les lieux.

Elle souligne l’impérativité de ne s’en tenir qu’aux motifs invoqués dans le congé pour statuer.

La défenderesse indique que Monsieur [V] [Z] ne justifie que de l’intervention d’un seul artisan pour la rénovation de la salle, ce qui d’une part ne correspond par à l’ensemble des préconisations formulées dans le cadre du constat d’indécence et d’autre part, peut se résoudre par une libération des lieux de courte durée sans qu’il soit nécessaire qu’il soit mis fin au bail.

Madame [G] [N] indique que le bailleur ne l’a jamais sollicitée pour permettre la venue d’autres artisans, ce qui lui aurait permis d’établir un plan détaillé de la reprise du logement et de sa véritable mise en conformité, notamment sur les volets ventilation et électricité.

Il ressort du congé délivré à la locataire, le motif invoqué suivant : « travaux importants de remise en état dans le logement ».

Il est précisé que : « compte tenu de l’ampleur des travaux, nécessitant une durée des travaux estimée à deux mois environ, et sous réserve d’un allongement de cette durée suivant la réalisation des devis manquants, qui n’ont pas pu être effectués en raison de l’impossibilité d’accéder au logement malgré la sommation d’avoir à laisser pénétrer dans les lieux qui vous a été délivrée par acte de commissaire de justice, les circonstances rendent impossible le maintien dans les lieux de la locataire et nécessitent son départ ».

S’il peut être entendu en effet, que l’importance des travaux nécessitant que la locataire quitte les lieux n’est pas démontrée par la production de devis et d’un plan de travaux détaillé, il y a lieu de noter que le congé fait état également de l’impossibilité pour le bailleur d’accéder au logement, du fait de la locataire.

Ce refus dont le demandeur justifie par la production de plusieurs échanges entre les parties, constitue un manquement grave aux obligations de la locataire qui, à lui seul, peut être considéré comme un motif légitime et sérieux de résiliation du bail.

Il ressort en effet des pièces versées au dossier, le fait que les travaux acquièrent un caractère de plus en plus urgent, afin de faire cesser le trouble causé aux appartements voisins notamment, et d’empêcher la poursuite de la dégradation du bien. En outre, au vu des éléments communiqués et en dépit de l’absence de certains devis, il est établi que la défenderesse minimise l’ampleur des travaux qui s’imposent réellement au bailleur pour la remise en état de l’appartement.

En conséquence, le congé délivré par le bailleur présente un motif légitime et sérieux, de sorte que le bail s'est trouvé résilié par l'effet dudit congé et Madame [G] [N] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 9 décembre 2024.

Sur l'expulsion

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

A titre subsidiaire, si le congé devait être validé, Madame [G] [N] demande que lui soit accordé un délai d’un an pour quitter le logement, en application des dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ressort du dossier que Madame [G] [N] n’a jamais cessé de s’acquitter des loyers, d’une part, et qu’elle fait preuve de bonne volonté pour parvenir à se reloger d’autre part, en ce qu’elle justifie de démarches actives pour obtenir un logement social.

La locataire se heurte à des difficultés pour mener à bien son relogement, du fait que sa situation personnelle soit obérée. Ses ressources se limitent en effet à la perception du RSA.

Le relogement de Madame [G] [N] ne pouvant être considéré intervenir dans des conditions normales, il y a lieu de faire droit à sa demande de délai pour libérer les lieux, pour une durée maximale de 6 mois à compter de la date du jugement.

Sur les demandes financières

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges fixé dans le bail, soit la somme de 440 € et de condamner Madame [G] [N] à son paiement.

Sur les dommages et intérêts

Monsieur [V] [Z] demande la condamnation de Madame [G] [N] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231 du code civil.

Le bailleur prétend que le refus persistant et injustifié de la locataire a dégénéré en faute civile à son préjudice.

Si la faute contractuelle est constituée, il n’est pas indiqué par le demandeur le préjudice distinct qu’il entend voir réparer par l’octroi de dommages et intérêts, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie défenderesse étant condamnée, il convient de dire qu'elle supportera les entiers dépens de l'instance.

Elle sera, en outre, condamnée à payer au demandeur la somme de 400 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu en premier ressort, contradictoire et mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

CONSTATE la validité du congé délivré le 9 septembre 2024 dont le terme était fixé au 9 décembre 2024,

DIT Madame [G] [N] déchue de tout titre d’occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 5] depuis le 9 décembre 2024,

OCTROIE à Madame [G] [N] un délai de six mois à compter de la date du jugement pour libérer les lieux et restituer les clés au bailleur,

ORDONNE, à l’expiration de ce délai, l'expulsion des lieux loués de Madame [G] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 440 € charges comprises, et condamne Madame [G] [N] à son paiement,

DÉBOUTE Monsieur [V] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [G] [N] à payer à Monsieur [V] [Z] la somme de 400 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [N] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.

La greffière Le président

Marie-France PLUYAUD Jean-Pierre BOUCHER