Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [A] [M] ; Madame [F] [Q] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08667 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA42Z

N° MINUTE : 8/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [F] [Q], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 janvier 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 26 mars 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08667 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA42Z

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 25 juin 2024, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à Monsieur [A] [M] et à Madame [F] [Q] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (logement n°312) à [Localité 2] pour loyer mensuel hors charges de 996,91 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F a fait signifier par actes de commissaire de justice un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme de 4 863,73 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice du 14 août 2025, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F a fait assigner Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [M] et de Madame [F] [Q] et de tous occupants de leur chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamner solidairement Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] à payer à titre provisionnel la somme de 6 985,77 euros ainsi qu'à une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré de 50 % outre les charges et subsidiairement d'un montant égal au loyer et des charges, - condamner solidairement Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement, de l'assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.

À l'audience du 14 janvier 2026, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 12 482,94 euros, selon décompte du 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Assignés à étude, Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] n'ont pas comparu ni personne pour eux. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article 9) a été signifié aux locataires le 21 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 863,73 euros n'a pas été réglée pendant le délai de six semaines suivant la signification du commandement (seule une somme de 63,30 euros a été réglée). La bailleresse est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2025.

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] étant sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] restent lui devoir la somme de 12 482,94 euros à la date du 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de leur dette. Par ailleurs, une clause de solidarité est stipulée à l'article 13 du bail.

Ils seront donc solidairement condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 12 482,94 euros.

Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de janvier 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la signification de la présente ordonnance.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 25 juin 2024 entre la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F d'une part, et Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] d'autre part, concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (logement n°312) à [Localité 2] sont réunies à la date du 3 juillet 2025,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [A] [M] et à Madame [F] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] à verser à la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F la somme provisionnelle de 12 482,94 euros (décompte arrêté au 7 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] à verser à la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de janvier 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] à verser à la société d'HLM IMMOBILIÈRE 3F une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [M] et Madame [F] [Q] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection