Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03188 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UQDL

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 13 Avril 2026

S.C.I. MAJOLA

C/

[C] [Q] [R]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Mme Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et d’Alyssa BENMIHOUB, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 12 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MAJOLA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par sa gérante Mme [M] [E] comparante en personne

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [Q] [R], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE La SCI MAJOLA a donné à bail à Madame [C] [Q] [R] un appartement à usage d’habitation (n°B15) et une place de parking, situés [Adresse 6] à Toulouse (31500) par contrat en date du 5 mars 2019, moyennant un loyer initial de 650 € outre 50 € de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MAJOLA a fait signifier à Madame [C] [Q] [R] un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 19 février 2025 pour un montant en principal de 2.140 euros.

La SCI MAJOLA a ensuite fait assigner Madame [C] [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond par acte en date du 12 mai 2025.

Aux termes de l'assignation, elle a sollicité de : - voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [C] [Q] [R] et de tout occupant de son chef ; - condamner Madame [C] [Q] [R] au paiement de somme de 3.600 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêtée au 22 avril 2025 ; - voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et l’y condamner en tant que de besoin, dire qu’elle commencera à courir à compter du 23 avril 2025 ; - condamner Madame [C] [Q] [R] au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement et le coût de l’assignation ; - assortir la décision de l’exécution provisoire conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile;

Après renvoi, à l’audience du 12 février 2026, la SCI MAJOLA a comparu représentée par sa gérante, Madame [E] [M], a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.690 €, mensualité de février 2026 incluse et précisé que Madame [C] [Q] [R] avait payé le loyer de février 2026, mais n’avait pas justifié de l’assurance habitation.

Madame [C] [Q] [R] a comparu en personne, n’a pas contesté la dette et a confirmé qu’elle avait repris le paiement du loyer courant.

Elle a souhaité rester dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a par ailleurs proposé de solder la dette par mensualité de 150 euros en plus du loyer courant.

Madame [E] [M] s’est opposée à la demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 et Madame [C] [Q] [R] autorisée à faire parvenir en délibéré le justificatif de son assurance habitation Par courriel adressé à la présente juridiction le 16 février 2026, elle a justifié de son assurance habitation couvrant la période du 1er février 2026 au 31 janvier 2027.

MOTIFS DE LA DÉCISION I- SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 13 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 20 février 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente espèce, le bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [C] [Q] [R] le 19 février 2025 pour un montant en principal de 2.140 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 avril 2025. II- SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Les parties se sont accordées à l’audience sur le montant de la dette locative de Madame [C] [Q] [R], soit sur la somme de 3.690 euros, mensualité de février 2026 incluse. Madame [C] [Q] [R] sera en conséquence condamnée à payer à la SCI MAJOLA cette somme de 3.690 €. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il est justifié du paiement du loyer courant, soit celui de février 2026, par Madame [C] [Q] [R] . En conséquence, Madame [C] [Q] [R] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré en reprenant le paiement du loyer courant, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de sa dette. Madame [C] [Q] [R] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [C] [Q] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation. IV- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [C] [Q] [R] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MAJOLA pour la défense de ses intérêts, Madame [C] [Q] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 5 mars 2019 conclu entre la SCI MAJOLA d’une part et Madame [C] [Q] [R] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation (n°B15) et une place de parking, situés [Adresse 6] à Toulouse (31500), sont réunies à la date du 20 avril 2025 ; CONDAMNE Madame [C] [Q] [R] à verser à la SCI MAJOLA la somme de 3.690 euros, mensualité de février 2026 incluse ; AUTORISE Madame [C] [Q] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 24 mensualités de 150 euros chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu’à défaut pour Madame [C] [Q] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sur demande de la SCI MAJOLA ; * que Madame [C] [Q] [R] soit condamnée à verser à la SCI MAJOLA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Madame [C] [Q] [R] à verser à la SCI MAJOLA la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [C] [Q] [R] aux dépens qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ; DEBOUTE la SCI MAJOLA de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,