Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01804 N° Portalis DBX4-W-B7J-UE3O

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 23 Avril 2026

[T] [G] [I] [W]

C/

[Z] [H]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à Maître Cécile DEVYNCK

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [G] [I] [W], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Cécile DEVYNCK, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Z] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 mars 2024, à effet du même jour, Monsieur [T], [G], [I] [W] a donné à bail à Monsieur [Z] [H], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 2], ainsi que le parking n°50, pour un montant de loyer de 405 euros, outre une provision de charges mensuelles de 25 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T], [G], [I] [W] a fait signifier le07 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 07 octobre 2025, Monsieur [T], [G], [I] [W] a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 15 décembre 2025 en lui demandant, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : - de constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail au titre des loyers impayés, - de constater qu’il est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire, En conséquence, - ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique, - le condamner au paiement des sommes suivantes : *7.310 euros correspondant au loyer, charges et indemnité d’occupation échus au 1er octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, *une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (430 € par mois à la date de l’assignation) jusqu’à son départ effectif des lieux loués, - le condamner à lui payer la somme de 1.000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [T], [G], [I] [W] expose que toutes les démarches amiables, également la tentative de conciliation du 18 novembre 2024, sont restées vaines, tout comme les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai requis, ce qui justifie cette procédure.

L'affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, Monsieur [T], [G], [I] [W], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7420 € euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance de décembre 2025 incluse. Il indique que Monsieur [Z] [H] n’a pas repris le paiement du loyer courant et plus exactement, ne l’a jamais payé.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [T], [G], [I] [W].

Monsieur [Z] [H], bien que régulièrement assigné à domicile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026, puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur le défaut de comparution du défendeur : En l'absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée. L'article 473 du code de procédure civile indique que " lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

Monsieur [Z] [H], assigné à domicile, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [T], [G], [I] [W], par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

- Sur la recevabilité de l'action : Monsieur [T], [G], [I] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 octobre 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, sans toutefois préciser de durée, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai légal de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 07 mars 2025, pour la somme en principal de 3.440 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 18 avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [Z] [H], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

- Sur les demandes en paiement  L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [T], [G], [I] [W] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 7.525 euros à la date du 15 décembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [Z] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 7.525 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [Z] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 430 euros à compter de cette date.

- Sur les mesures accessoires : En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [H] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que l’assignation et sa notification à la préfecture. Monsieur [Z] [H] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 18 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2024, à effet du même jour, et liant Monsieur [T], [G], [I] [W] à Monsieur [Z] [H], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2], ainsi que le parking n°50 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T], [G], [I] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charges (430 euros par mois à la date de l'audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [T], [G], [I] [W] à titre provisionnel la somme de 7.525 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que l’assignation et sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à Monsieur [T], [G], [I] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE