Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° RG 25/00893 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MOE7

AFFAIRE : Société EPIC ACTIS C/ [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 23 AVRIL 2026

Par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 avenue de Constantine - 38100 GRENOBLE

représenté par Maître Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [B], demeurant 40 Place des Géants - Etage 4 - Appartement 4405 - 38100 GRENOBLE

représenté par Maître Mina MOUTALAA-DECROIX, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par Maître Julien TAMBE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 tenue par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Avril 2026, prorogé au 23 avril 2026, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 18 novembre 2013 consenti par l'établissement public ACTIS, Monsieur [Y] [B] a pris en location un logement situé 40 place des Géants à Grenoble.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, l'établissement public ACTIS a fait assigner en référé Monsieur [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir: -constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, -ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [B] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel:

la somme de 6295,92 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 23 avril 2025,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux majorée d’un montant de 76,22 euros, -condamner Monsieur [Y] [B] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 230 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

A l'audience du 13 janvier 2026, l'établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 7 janvier 2026 à la somme de 2426,87 euros. Le bailleur indique que le locataire a obtenu un effacement de sa dette locative à hauteur de 6157,32 euros suite à une procédure de rétablissement personnel autorisée par la commission de surendettement de l’Isère mais que l’arriéré locatif s’est reconstitué depuis.

Monsieur [Y] [B] représenté par son conseil sollicite a titre principal de voir constater l’effacement de sa dette par la commission de surendettement et à titre subsidiaire des délais de paiement pour apurer sa dette.

Bien que régulièrement assigné par acte remis suivant les dispositions de l'article 656 du Code de procédure civile, et convoqué en vertu de l'article 471 du Code de Procédure Civile, le défendeur n'a pas comparu et ne s'est pas présenté à l'enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 9 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 12 mai 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 27 août 2024 pour la somme de 4476,98 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 14 août 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 octobre 2024. Il y a lieu d'inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 7 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 2 426,87 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [Y] [B] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le règlement du loyer courant.

En l’espèce, le locataire a bénéficié d’un effacement de sa dette de loyer a hauteur de 6157,32 euros le 10 octobre 2025 suite à la validation par la commission de surendettement de l’Isère de mesures de rétablissement personnel sans liquation judiciaire. Mais suite à cet effacement, le locataire n’a par repris le règlement du loyer courant et l’arriéré s’est reconstitué. Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [Y] [B] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 27 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [Y] [B] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 27 août 2024.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 230 euros sera allouée de ce chef à l'établissement public ACTIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 octobre 2024,

DISONS que Monsieur [Y] [B] devra libérer les lieux,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [Y] [B] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 40 place des Géants à Grenoble,

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 27 octobre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [Y] [B] à payer à l'établissement public ACTIS l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [Y] [B] à payer à l'établissement public ACTIS, la somme de 2 426,87 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 7 janvier 2026 (mois de décembre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DEBOUTONS Monsieur [Y] [B] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [B] à payer à l'établissement public ACTIS la somme de 230 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [B] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 27 août 2024,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 23 AVRIL 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION