Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

N° RG 25/00640 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E3US

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Myriam PAPIN, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. [M], dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Maître Anne-Laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 15 Janvier 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 23 Avril 2026.

DECISION : Contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement le 23 Avril 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me GAUVRIT

Copie à : Me PAPIN

R.G. N° 25/00640. Jugement du 23 avril 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté à effet du 1er juillet 2023, la société civile immobilière (SCI) [M] a donné à bail à madame [Z] [V], née le 28 avril 1970 à Bourges, un appartement local situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 424 €, sans provision sur charges ni dépôt de garantie.

Par un nouvel acte sous seing privé daté du 1er juillet 2023 à effet du 1er juillet 2023, la société civile immobilière (SCI) [M] a déclaré donné à bail à madame [E] [V], née le 28 avril 1970 à Bourges, un appartement local situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 424 €, avec la prise en charge de l’électricité et de l’eau des deux autres cabinets, avec un dépôt de garantie de 480 €.

Les parties s’accordent pour préciser que madame [Z] [V] et madame [E] [V] ne sont qu’une seule et même personne.

Saisi précédemment par la locataire, le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement le 5 décembre 2024, entre autres dispositions, il a : Condamné le bailleur à régler à la demanderesse : - 480 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de transmission du DPE, - 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance, - 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral, - 517,57 à titre de remboursement des charges d’électricité, Condamné le bailleur à effectuer des travaux dans un délai de 6 mois, d’installation d’un compteur individuel et des travaux d’isolation, avec astreinte passé le délai.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de Justice du 21 juillet 2025, la SCI [M] a fait notifier à madame [E] [V] un congé pour vendre.

L’état des lieux de sortie a été établi le 11 décembre 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 août 2025, madame [E] [V] a fait assigner SCI [M] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes.

L’affaire a été évoquée le 15 janvier 2026

Par conclusions déposées au Greffe le 15 janvier 2026, développées oralement à l’audience, madame [E] [V], sollicite de :

- juger que la SCI [M] a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et à son obligation d’en faire jouir paisiblement le preneur, - condamner la SCI [M] à lui régler à titre de dommages et intérêts, - 2016 € au titre du préjudice de jouissance, - 1500 € au titre du préjudice moral, - condamner la SCI [M] à lui régler 538,14 € à titre de remboursement des charges d’électricité mises à sa charge, - condamner la SCI [M] à lui régler 167 € à titre de remboursement des charges d’eau, - débouter la SCI [M] de ses demandes reconventionnelles, - ordonner la compensation des sommes dues par la SCI [M] et la somme de 126,79 € due par elle, - condamner la SCI [M] à lui régler 2500 € au titre de l’article 700 du CPC, - condamner la SCI [M] aux dépens. R.G. N° 25/00640. Jugement du 23 avril 2026

Par conclusions déposées au Greffe le 14 janvier 2026, développées oralement à l’audience, la SCI [M], sollicite de :

- la dire et juger recevable et bien fondée en ses conclusions, - déclarer l’assignation délivrée par madame [E] [V] irrecevable, à défaut, - débouter madame [E] [V] de ses demandes indemnitaires, - débouter madame [E] [V] de sa demande au titre de l’électricité, - constater qu’elle accepte de régler 167 € pour l’eau, Reconventionnellement, - condamner madame [E] [V] à lui régler - 56,72 € au titre du loyer d’octobre, - 1000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - dire et juger que le loyer doit être réindexé à compter du 1er juillet 2024, en conséquence condamner madame [E] [V] à lui régler 201,60 € pour 2024 et 130,68 pour 2025, et ordonner la compensation des sommes dues, En tout état de cause, - condamner madame [E] [V] à lui régler 2500 € au titre de l’article 700 du CPC et la condamner aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 15 mars 2026, le délibéré a été prorogé au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’assignation

La SCI [M] soulève l’irrecevabilité de l’assignation au vu des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, lequel dans sa version en vigueur depuis le 13 mai 2023, expose :

En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. (…)

Madame [E] [V] rétorque qu’il s’agit d’une continuité du litige l’opposant à son bailleur, pour la période postérieure à celle prise en compte dans la précédente décision du 4 décembre 2024 qui avait fait l‘objet d’une tentative préalable de conciliation.

Le bailleur a depuis donné congé et la locataire a quitté les lieux, elle sollicite à nouveau des demandes indemnitaires et des remboursements de charges.

Cependant, force est de constater que Madame [E] [V] formule des demandes nouvelles, même si elles s’inscrivent dans la continuité, que le conciliateur n’a pu envisager puisqu’elles n’existaient pas au jour de la nouvelle saisine de la juridiction.

Dès lors, les conditions préalables posées par l’article 750-1 du code de procédure civile n’ont pas été remplies par Madame [E] [V] et l’assignation sera déclarée irrecevable.

R.G. N° 25/00640. Jugement du 23 avril 2026

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [M] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [E] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’assignation du 6 août 2025, et dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes des parties,

CONDAMNE madame [E] [V] à verser à la SCI [M] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [E] [V] aux entiers dépens

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT