Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS Chambre de proximité [Adresse 1] [Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 26/00020 - N° Portalis DB26-W-B7K-IUOW

Minute n° :

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

[A] [P]

C/

[K] [B]

Expédition délivrée le 23.04.26 Me Carole SERRA, [K] [B] Préfecture

Exécutoire délivrée le 23.04.26 Me Carole SERRA,

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 02 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [P] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Carole SERRA, avocat au barreau D’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [B] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2020, Monsieur [A] [P] a donné à bail à Monsieur [K] [B] un logement situé au [Adresse 5], appartement n°2, à [Localité 2] (80), pour un loyer mensuel de 390,00 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Monsieur [A] [P] a fait signifier à Monsieur [K] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3040,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 octobre 2025 Monsieur [A] [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, Monsieur [A] [P] a fait assigner Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [K] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3468,57 euros au titre de la dette locative,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la SOMME le 31 décembre 2025.

À l'audience du 2 mars 2026, Monsieur [A] [P], représenté, maintient ses demandes.

Monsieur [A] [P] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 23 octobre 2025. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [B] ne conteste pas le principe de la dette et demande une suspension de la clause résolutoire avec des délais de paiement. Il fait état d’un récent versement de 420 euros fait en espèces auprès de l’agence immobilière en charge de la gestion locative. Il explique que la banque a supprimé, sans qu’il en comprenne la raison, le virement automatique aux fins de paiement loyer. Il précise ne pas savoir lire, percevoir un salaire de 1500 euros dans le cadre d’un contrat à durée déterminée auprès de la ville d’[Localité 2]. Il dit avoir constitué un dossier auprès de son employeur pour mise en place du paiement de son loyer par le service de paie. Il dit ne pas disposer des fonds pour régler la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 04 mars 2026, Monsieur [A] [P] a transmis un décompte actualisé qui a été contradictoirement transmis par courrier à Monsieur [K] [B] (absence d’adresse mail) qui n’a toutefois pas communiqué d’observations.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [A] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [A] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 23 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2026 que Monsieur [A] [P] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [A] [P] la somme de 4201,26 euros, au titre des sommes dues au 1er mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines (deux mois si le bail ou le commandement de payer retient ce délai) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 octobre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai requis.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 décembre 2020 à compter du 23 décembre 2025. En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Monsieur [K] [B] n’a pas réglé la dernière échéance de loyer avant l’audience (février 2026) et son uniquement versement (hors CAF) depuis février 2025 date du 30 janvier 2026. Il ne peut dès lors prétendre à une suspension de la clause résolutoire. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [B] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 décembre 2025, Monsieur [K] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [B] à son paiement à compter de 23 décembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [A] [P] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [A] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 décembre 2020 entre Monsieur [A] [P] d'une part, et Monsieur [K] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], à [Localité 2] (80), sont réunies à la date du 23 décembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [K] [B] à compter du 23 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [A] [P] la somme de 4201,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mars 2026 échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [A] [P] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, soit à compter de l’échéance d’avril 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [A] [P] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 octobre 2025, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, DIT que la présente décision sera communiquée à la préfecture de la SOMME en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE