Demande relative à un droit de passage

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00527 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QKVC du 23 Avril 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1], Syndic. de copro. [Adresse 2] c/ S.C.I. BS INVESTISSEMENT

Copie exécutoire délivrée à

Me Audrey CHIOSSONE Me Jérôme LACROUTS

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT TROIS AVRIL À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Mars 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice la SARL [U] [M] GESTIONNAIRE IMMOBILIER, sise [Adresse 3] [Localité 3] Rep/assistant : Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 2] Représenté par son syndic en exercice la SARL [U] [M] GESTIONNAIRE IMMOBILIER, sise [Adresse 3] [Localité 3] Rep/assistant : Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.C.I. BS INVESTISSEMENT [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] Rep/assistant : Me Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 05 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SCI BS INVESTISSEMENT, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

A l’audience du 5 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représentés par leur conseil, ont maintenu leur demande d’expertise et ont sollicité que les dépens soient mis à leur charge, chacun pour moitié.

La SCI BS INVESTISSEMENT représentée par son conseil demande dans ses conclusions déposées à l’audience: - à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes - à titre reconventionnel, la condamnation des demandeurs au paiement d’une amende civile pour abus de droit outre leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 10 000 € à titre de provision à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice subi - leur condamnation à chacun à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, que les syndicats des copropriétaires des [Adresse 8] à [Localité 2] sont administrés par le même syndic, le cabinet [U] [M] et que les deux copropriétés sont desservies au moyen d’un porche commun qui prend naissance au [Adresse 6].

Le fond du passage débouche sur la parcelle cadastrée Section LB n°[Cadastre 1] sur laquelle se trouve un local commercial.

Le titre de propriété du 2 mai 2001 mentionne que le bien cadastré section LB [Cadastre 1] se trouve à l’intérieur d’un ensemble d’immeubles situés respectivement au [Adresse 9], [Adresse 10] et [Adresse 11] et [Adresse 7] (anciennement dénommé [Adresse 12]) et ayant son entrée au [Adresse 13] et comprend “une cour intérieure couverte ayant son accès par l’[Adresse 14] au niveau de l’immeuble numéro [Adresse 11], connue sous le nom de “[Adresse 15]” composée de magasins à usage commercial portant le numéro 1 à 21 avec un petit local anciennement à usage de conciergerie, le tout couvert, à savoir les locaux par toits terrasses et le passage intérieur (galerie), par une verrière.

Le 8 mars 2022, M.[V] a vendu à la société BS INVESTISSEMENT l’usufruit des biens immobiliers situés [Adresse 13], situés sur la parcelle cadastrée LB [Cadastre 1].

Les demandeurs font valoir qu’il est de leur intérêt qu’une expertise judiciaire soit instaurée afin d’établir que le porche est une partie commune à chaque copropriété et que l’expert examine le régime du passage commun, les conditions dans lesquelles une ouverture a été créée afin de permettre une communication à partir de la parcelle LB [Cadastre 1] et si le propriétaire de ladite parcelle bénéficie ou non d’une servitude de passage sur ce passage commun alors qu’il dispose depuis l’origine d’un accès direct à la voie publique prenant naissance au niveau de la [Adresse 16]. Ils ajoutent que l’objectif pour le syndicat est à terme de faire fermer cette ouverture et d’interdire au propriétaire de la parcelle LB [Cadastre 1] d’utiliser le porche.

Toutefois, la société BS INVESTISSEMENT qui s’oppose à la mesure d’expertise justifie que par une précédente ordonnance de référé du 2 février 2024, les syndicats des copropriétaires ont été déboutés de leur demande visant à interdire à la société FLINK, son locataire d’utiliser le local commercial.

Dans le cadre de cette instance, ils ont soutenu que l’exercice de cette activité engendrait une aggravation de l’utilisation de la servitude de passage qui a pour assiette le porche commun aux immeubles des [Adresse 8] et constituait un trouble anormal de voisinage.

Dès lors, force est de relever que les deux syndicats des copropriétaires ne contestaient pas l’existence d’une servitude de passage ayant pour assiette le porche commun aux immeubles des [Adresse 8].

En outre, il ressort du titre de propriété de la défenderesse qu’il prévoit un accès aux locaux par le [Adresse 6], cette dernière faisant valoir qu’il s’agit du seul accès utilisé depuis 2001, date d’acquisition des locaux. Or, bien que les syndicats des copropriétaires exposent qu’elle dispose d’un accès direct par la [Adresse 16] et qu’ils souhaiteraient comprendre pour quelles raisons, elle dispose d’un accès indirect à l’[Adresse 14], force est de relever qu’ils ne versent aucune pièce en ce sens.

De plus, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 17] (désormais [D]) prévoit que l’entrée de l’immeuble située au [Adresse 11] est commune à l’immeuble numéro [Adresse 18] ainsi qu’à l’immeuble dit “[Adresse 19]”, toutes les charges afférentes à cette entrée commune étant supportées par les trois immeubles et dans les proportions qui seront fixées par le syndic.

La défenderesse fait ainsi valoir que l’immeuble “Aux galeries de la Victoire” est l’ancienne dénomination de la parcelle appartenant à la SCI BS INVESTISSEMENT, reprise dans son titre de propriété susvisé.

Enfin, il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 20], que “la société demanderesse et ses ayants- cause continueront d’user du droit de passage par la porte cochère et l’entrée de l’immeuble du [Adresse 20] pour accéder aux galeries dont il s’agit, à la conciergerie qui se trouve à l’extrémité desdites galeries et à l’immeuble numéro [Adresse 11]”.

Dès lors, force est de considérer que les règlements de copropriété qui s’imposent aux parties prévoient que l’entrée du [Adresse 13] est une partie commune aux trois immeubles et qu’un droit de passage est prévu par la porte cochère et l’entrée de l’immeuble du [Adresse 18] pour accéder aux galeries dont il s’agit et à la conciergerie qui se trouve à l’extrémité desdites galeries.

Dès lors , les demandeurs échouent à démontrer l’existence d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise visant à ce que l’expert donne son avis sur le régime du passage du porche qui dessert les deux immeubles du [Adresse 11] et [Adresse 7], les conditions dans lesquelles l’ouverture a été créée afin de permettre une communication à partir de la parcelle LB [Cadastre 1] et si ce dernier bénéficie ou non d’une servitude de passage, étant de surcroît relevé qu’il ne relève pas de la mission d’un expert de porter des appréciations d’ordre juridique mais uniquement technique.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts et l’amende civile

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société défenderesse qui se heurte à des contestations sérieuses en l’absence d’éléments établissant l’existence du caractère abusif de l’action diligentée à son encontre.

Il n’y a pas lieu pour les mêmes motifs d’ordonner une amende civile étant précisé que son prononcé relève de la seule initiative du juge.

Sur les demandes accessoires

Il convient en vue de l’issue du litige, de condamner les demandeurs qui succombent à verser à la SCI BS INVESTISSEMENT, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande d’expertise ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à titre de dommages-intérêts ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une amende civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à la SCI BS INVESTISSEMENT la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS