Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/57062 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBYF

N° : 3

Assignation du : 20 Octobre 2025

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[1] 1 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 avril 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

Madame [U] [Q] née [C] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Charlotte LAPIDUS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #421 (avocat postulant) et Maître Sarah GELIN-CARRON, avocat au barreau de Lyon (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

La société TARA JARMON [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS - #A202 (avocat postulant) et Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant)

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 14 décembre 2000, Monsieur [M] [Q] et Madame [U] [C] ép [Q] ont donné à bail commercial à la société JM & B des locaux situés [Adresse 3].

Suite au décès de [M] [Q], Madame [U] [Q] est restée seule bailleresse.

Aux termes d’un avenant régularisé le 3 août 2009, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2009 pour se terminer le 31 juillet 2018. À cette échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le bailleur a consenti à son renouvellement par acte extrajudiciaire à compter du 1er avril 2021, moyennant un loyer trimestriel de 17.700 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement.

Par l’effet de plusieurs opérations de fusion-absorption intervenues successivement, la société TARA JARMON vient aujourd’hui aux droits de la société preneuse initiale.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 juin 2025, Madame [U] [Q] a mis en demeure la société TARA JARMON de régler l'arriéré locatif.

Le bailleur a ensuite fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 11 septembre 2025, à la société TARA JARMON, pour une somme de 36.000 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er septembre 2025.

C’est dans ces conditions que par acte du 20 octobre 2025, Madame [U] [Q] a fait assigner la société TARA JARMON devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

« - CONSTATER la résiliation du bail consenti par Madame [U] [Q], requérante, à la société TARA JARMON, preneur, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit un mois après la signification du commandement de payer la visant, autrement dit à compter du 11 octobre 2025.

- ORDONNER l’expulsion de la société TARA JARMON, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux que celle-ci exploite [Adresse 4], au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier requis à cet effet.

- CONDAMNER, à titre de provision, la société TARA JARMON à payer à Madame [Q] la somme de 42 000 € HT, au titre des loyers et charges des mois d’avril à octobre 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2025.

- CONSTATER que le dépôt de garantie représentant, au jour de la signature du bail du 14 décembre 2000, la somme de 82 000 [Localité 4] restera acquis à Madame [Q] à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tout autre.

- CONDAMNER la société TARA JARMON au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, soit, au jour de la présente assignation, à la somme de 6 000 € par mois, qui sera actualisée à l’audience.

- CONDAMNER la société TARA JARMON à payer à Madame [Q] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ».

Après un renvoi sollicité par les parties, l’audience s’est tenue le 29 mars 2026. Par conclusions déposées et soutenues oralement, Madame [U] [Q] demande au juge des référés de :

« - CONSTATER la résiliation du bail consenti par Madame [U] [Q], requérante, à la société TARA JARMON, preneur, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit un mois après la signification du commandement de payer la visant, autrement dit à compter du 11 octobre 2025.

- ORDONNER l’expulsion de la société TARA JARMON, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux que celle-ci exploite [Adresse 4], au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier requis à cet effet.

- CONDAMNER la société TARA JARMON au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant courant du loyer et des charges locatives à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, soit au 11 octobre 2025 à la somme de 6.000 € HT par mois, qui sera actualisée à l’audience.

- CONDAMNER, à titre de provision, la société TARA JARMON à payer à Madame [Q] la somme de 72 000 € HT, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation des mois d’avril 2025 à mars 2026, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2025.

- CONSTATER que le dépôt de garantie représentant, au 3 août 2009, trois mois de loyer restera acquis à Madame [Q] à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tout autre.

- DEBOUTER la société TARA JARMON de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

- CONDAMNER, à titre de provision, la société TARA JARMON à payer à Madame [Q] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2025.

- CONDAMNER la société TARA JARMON à payer à Madame [Q] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et qui seront recouvrés par Maître Charlotte LAPIDUS, Avocat, sur son offre de droit ».

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société TARA JARMON, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« - DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer Madame [U] [Q] à mieux se pourvoir en raison de l’existence de contestations sérieuses,

- DEBOUTER Madame [U] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

- IMPUTER par compensation le dépôt de garantie détenu par le Bailleur sur la dette locative,

En toutes hypothèses

- CONDAMNER Madame [U] [Q] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

- CONDAMNER Madame [U] [Q] aux entiers dépens ».

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [U] [Q] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 36.000 euros.

La société locataire conteste une partie de cette créance, relative aux provisions sur charges d’un montant de 100 euros par mois, au motif que l’absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur est sanctionnée par la déchéance de son droit de conserver les provisions sur charges acquittées, conformément aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce.

Si la demanderesse reconnaît ne pas avoir ne pas avoir accompli cette obligation légale, elle produit les justificatifs des taxes foncières dues pendant la période non couverte par la prescription légale. Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Toutefois, il résulte de ces textes que le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai légal ou contractuel, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (Civ. 3ème, 29 janvier 2026, 24-16.270).

En l’espèce, Madame [Q] verse aux débats les avis d'imposition relatifs aux taxes foncières dues par la société TARA JARMON depuis l’année 2021 au titre du bail du 14 décembre 2000. La taxe foncière, expressément visée au bail comme étant à la charge du preneur, constitue une charge dont le montant est déterminé de manière certaine par l'administration fiscale.

Or le seul montant des taxes foncières excède, chaque année, le montant de la provision appelée.

Dès lors que la demanderesse justifie de la réalité et du quantum de cette charge par la production des titres de perception correspondants, le défaut de notification de l'état récapitulatif annuel dans les délais légaux et l’absence de régularisation annuelle, qui serait en l’espèce défavorable à la locataire, ne rend pas la créance sérieusement contestable.

Les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 12 octobre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II - Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société TARA JARMON et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III - Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société TARA JARMON depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

1. Sur le quantum de la dette provisionnelle

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la défenderesse considère que le montant de la dette locative est sérieusement contestable compte-tenu de l’absence de régularisation annuelle des charges.

Cependant, pour les motifs déjà énoncés, cette contestation n’est pas sérieuse.

Ainsi, au vu du décompte et des justificatifs produit par Madame [U] [Q], l'obligation de la société TARA JARMON au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 5 mars 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 72.000 euros (mars 2026 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société TARA JARMON, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2. Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La bailleresse sollicite la conservation du dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale insérée au bail. La locataire s’oppose à cette demande comme relavant du juge du fond.

Cependant, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

3. Sur la demande de compensation avec le dépôt de garantie

La société TARA JARMON sollicite à titre subsidiaire la compensation entre l'arriéré locatif et le montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.

L'article 1347-1 du code civil dispose que la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, il résulte cependant des clauses contractuelles que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l'exécution de l'intégralité des obligations du preneur, et notamment les réparations locatives ou les indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

La créance de restitution du dépôt de garantie ne devient certaine et exigible qu'au moment de la restitution des clés et après constatation de l'exécution par le preneur de toutes ses obligations, notamment par la confrontation des états des lieux d'entrée et de sortie.

Dès lors, les lieux n'ayant pas été libérés et l'état des lieux de sortie n'ayant pas été réalisé, la créance de restitution du preneur n'est pas exigible. En conséquence, la demande de compensation se heurte à une contestation sérieuse et doit être rejetée.

IV - Sur la provision sollicitée au titre d’une résistance abusive

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, dans la mesure où la demanderesse ne démontre pas l’existence d’un préjudice certain et indépendant du seul retard, il convient de dire que cette demande se heurte à une contestation sérieuse et qu’il ne peut y avoir lieu à référé à ce titre.

V - Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TARA JARMON, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société TARA JARMON ne permet d’écarter la demande de Madame [U] [Q] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 4.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 octobre 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TARA JARMON et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société TARA JARMON, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société TARA JARMON à payer à Madame [U] [C] ép [Q] la somme de 72.000 euros (soixante-douze mille euros) au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 5 mars 2026 (mensualité de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de compensation judiciaire entre la dette locative et le dépôt de garantie formulée par la société TARA JARMON ;

Rejetons la demande de provision pour résistance abusive formée par Madame [U] [Q] ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société TARA JARMON à payer à Madame [U] [C] ep [Q] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société TARA JARMON aux dépens, en ce compris le coût du commandement, qui pourront être recouvrés par Me Charlotte LAPIDUS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 23 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ